분양권 투자 의미와 장단점

분양권 투자는 아무래도 상승장 후반보다 하락장에서 상승장으로 리턴할 때 큰 힘을 발휘하는 투자 상품 중 하나입니다. 당장의 투자보다 미래의 파도에 올라타기 위해 반드시 공부해두어야 할 분야입니다. 분양권 투자의 의미와 장단점에 대해 알아보겠습니다.

 

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분양권 투자의 의미

투자자라면 투자금 대비 수익률을 따지지 않을 수 없는데요. 소액투자로 돈을 벌 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다. 빌라 투자, 갭 투자, 분양권 투자가 가장 큰 예시인데요. 그중 수익률이 가장 높았던 것은 단연코 분양권이라고 할 수 있겠습니다.

 

그 이유는 예를 들어 분양가가 5억이라고 가정했을 때 당장 필요한 돈은 계약금은 분양가의 10%인 5,000만원만 있으면 되기 때문입니다. 물론 경우에 따라 분양가의 20%가 계약금인 경우도 있지만 이 경우는 드물기 때문에 논외로 하겠습니다. 계약금 10%만 내면 공사기간 동안 크게 신경 쓸 일이 없습니다.

 

공사가 진행되는 동안 필요한 금액은 중도금대출을 이용할 수 있고 공사기간 동안 인플레이션으로 인해 다른 분양아파트들의 분양가는 점점 올라가게 되어 상대적인 이득을 취할 수 있게 되는 것입니다. 즉, 엄청난 레버리지 투자가 가능하다는 얘기가 되겠죠.

 

완공되었을 때 마침 주변에 신축입주가 많이 없다면 전세금이 높아져있어서 전세만 내주어도 원금 회수가 가능한 경우도 자주 있기 때문에 분양권 투자를 선호합니다.

 

 

분양권 매수 후 매도

청약에 당첨되기 어렵기 때문에 분양권을 매수 후 매도하여 시세차익을 보는 경우도 있습니다. 이는 시장의 흐름을 확실히 이해하고 있어야하며, 해당 도시가 향후 상승장에 접어들 것인지 고려를 해야 될 부분이기도 합니다.

 

분양권은 어떤 상품보다 상승장에 빨리 반응하기 때문에 신축아파트들이 오르고 투자하면 한발 늦는 경우가 많이 있습니다. 하나 팁을 드리자면 "저렴한 도시에 가서 좋은 상품을 제 값주고 사고 충분히 기다려라." 모든 투자의 정석이겠지만 분양권 투자에선 필승카드법입니다.

 

조용한 시장(도시)에 가서 해당 지역에서 입지 좋은 분양권을 사고 파도가 왔을 때 과감히 매도하셔야 합니다. 더 오를 가능성이 있더라도 파도가 늦게 들어온 지역은 그만큼 선호도가 떨어지고 입주민들이 적을 가능성이 높기 때문에 타이밍을 놓치면 빠져나오지 못할 가능성도 있습니다. 욕심 버리고 다음 사람도 먹을 시세차익 좀 남겨준다고 생각하고 나오시면 됩니다.

 

또한 분양권 매수 후 매도의 장점은 취득세를 내지 않는다는 것인데요. 취득세는 완공시점에 분양권을 아파트로 등기 쳤을 때 내는 세금이기 때문에 중도에 팔면 취득세를 내지 않습니다. 취득세뿐만 아니라 재산세와 종합부동산세에서도 자유롭습니다.

 

분양권 투자에 있어서 좀 더 디테일한 부분은 블로그를 운영해가며 공개할 예정입니다.

 

 

분양권 투자의 장점과 단점

분양권 투자의 가장 큰 장점은 사업이 무산될 일이 없다는 것입니다. 재개발 재건축이 핫해지며 투자자들은 입주권에 많은 관심을 갖기 시작했습니다. 입주권은 분양권에 비해서 사업이 무산될 수 있는 리스크를 갖고 있는 상품이죠. 물론 특정 사업 시점 이후부터는 안정권이긴 하지만 입주권에 대해선 다른 글에서 다루도록 하겠습니다.

 

공사 도중 문제가 생겨도 HUG라고 하는 주택도시보증공사(HUG)에서 분양에 대한 보증을 서주기 때문에 도중 문제가 생겨도 완공을 시켜준다고 생각하시면 편하겠습니다. 또한 도시마다 입지마다 다르겠지만 입주폭탄이 있는 도시가 아니라면 새 아파트는 2~4년 정도 시세가 꾸준히 상승하는 모습을 보이죠. 

 

다른 장점으로는 초기 투자금 부담이 적다는 것입니다. 앞서 설명드린 것과 같이 계약금 10%만 있으면 완공까지 가지고 갈 수 있기 때문인데요. 비규제 지역이냐 조정대상지역이냐 투기과열지구냐에 따라 중도금 대출의 횟수가 제한적일 수 있지만 다른 투자에 비해 레버리지를 확실히 사용할 수 있다는 장점은 분명합니다.

 

완공됐을 때 구축들에 비해 커뮤니티 시설 등의 인프라가 좋고 층간소음 등에서 상대적으로 자유로울 수 있습니다. 또한 구축 갭투자에 비해 수리에 대해 신경 쓸 일이 없기 때문에 스트레스가 상대적으로 덜합니다.

 

단점은 분양권 자체로 매도할 시 양도소득세가 높고 정부정책 변화로 인해 갑자기 규제지역으로 묶일 시 대출규제나 3년 동안 분양권 전매제한이 걸리는 변수가 발생할 수 있습니다. 또한 대규모 단지의 경우 투자자들이 많이 들어와 입주 시 생각보다 전세를 낮은 가격에 내놓아야 합니다. 그 이유는 투자자들은 실거주보다 전세로 2년 이상 가져갈 생각으로 분양권을 매수한 것이기 때문에 전세 매물은 쏟아져 나오게 되고 수요와 공급에 따라 전세가가 낮게 형성될 수밖에 없기 때문입니다.

 

 

분양권 투자의 의미와 장단점에 대해서 알아보았는데요. 분양권 지식뿐 아니라 다양한 지식을 이 블로그에서 습득하시어 다음 상승장 파도에 올라타길 바랍니다.