가계약금 돌려받는 방법

부동산을 매매하려고 돌아다닌다거나 부동산중개사분들과 연락하다 보면 충동적으로 가계약금을 보내는 경우가 발생하기도 합니다. 가계약금을 보낸 후 후회가 밀려오기도 하는데요. 가계약금 돌려받는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

섬네일

 

가계약금이란?

법률상 가계약이란 용어는 존재하지 않습니다. 다만, 가처분, 가등기, 가압류 등의 용어 해석으로 미루어보았을 때 가계약금이란 정식 계약에 선행하는 임시계약 정도로 해석이 가능할 것 같은데요.

 

실무에서는 매수인이 정식 계약을 하기 전 물건에 대한 우선매수권을 확보하기 위해 계약금의 일부를 매도인에게 송금하는데 이를 가계약이라고 하며, 이때 보낸 돈을 가계약금이라고 합니다.

 

가계약금 반환

부동산 가계약금 반환 방법에 대해 물어보는 경우가 종종 있습니다. 가계약금 반환에서 중요한 것은 가계약금 송금 전 주고받은 내용이 민법 제565조에 해당하는지 여부입니다. 즉, 구체적인 법률관계와 상황이 중요하다는 의미입니다.

민법 제565조(해약금)
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

가계약금이 민법 제565조에 해당하지 않는다면 부당이득 반환청구소송을 통해 가계약금을 돌려받을 수 있는데요. 판례에 따르면 경우에 따라 가계약금은 민법 제565조에 해당하기도 하고 하지 않기도 합니다.

 

대법원 판례에서 정의하는 민법 제565조의 계약 성립 여부 판단 기준은 당사자 사이 의사의 합치라고 합니다. 즉, 매수자와 매도자 간에 본질적 사항 또는 중요사항이 당사자 간에 동의를 했는지 여부가 가계약금 반환을 결정한다는 것입니다. 부동산 가계약 서류 작성 유무가 계약 성립 여부를 판단하기에 중요한 요소는 아닙니다.

 

다음과 같은 내용들이 가계약금 송금 전 매수자와 매도자 간 합치가 이루어지지 않았다면 가계약금 반환이 가능합니다.

• 매매대금
• 지급시기(계약금, 중도금)
• 지급방법
• 목적물 인도에 관한 사항
• 이전등기에 관한 사항

 

만약 공인중개사에게 구두로만 브리핑을 받고 위와 같은 내용들을 추후에 문자 또는 계약서로 전달받았다면 계약 성립이 되지 않은 상태에서 가계약금을 입금한 것이기 때문에 해약금으로 볼 수 없고 부당이득 반환청구소송을 통해 100% 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

 

판결에서 승소를 할 경우 판결문을 통해 해당 물건에 가압류를 걸 수 있습니다. 그리고 매도자는 가계약금에 대한 이자까지 매수자에게 돌려주어야만 합니다.

 

반대로 매매대금, 지급시기, 지급방법, 목적물 인도에 관한 사항, 이전등기에 관한 사항 등을 문자 또는 카카오톡으로 전달받은 후 가계약금을 입금하였다면 가계약금 반환은 불가능하고 가계약금 포기를 해야 합니다. 왜냐하면 해당 내용들이 전달된 후 가계약금을 입금했다는 것은 해당 금액이 해약금 또는 계약금의 일부라는 것을 매수자가 인정했다고 보기 때문입니다.

 

가계약 파기 위약금

가계약을 파기할 때 논란이 발생할 수 있는 부분도 존재하는데요. 일반적으로 가계약을 진행할 때 '계약을 파기할 경우 매도인은 가계약금의 두 배를 반환하고 매수인은 가계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있습니다'라는 말을 문자나 카카오톡으로 공인중개사가 매수자와 매도자에게 전달합니다.

 

이때 가계약금을 민법 제565조의 해약금으로 보느냐, 계약금의 일부로 보느냐에 따라서 가계약 파기 시 위약금이 달라지게 되는데요.

 

대법원 판례에 의하면 '잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되었고, 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면 그 부동산의 매매 계약이 성립된 것이고 계약금 일부만 지급된 경우 매도인은 지급받은 금액의 배액을 상환하고 매매계약을 해지할 수는 없고 약정된 계약금 전체의 배액을 상환해야만 한다.'라고 판결하고 있습니다.

• 계약금이 5,000만 원인데 가계약금 500만 원만 입금했다고 가정했을 때, 매수자가 계약을 파기할 경우 매도자에게 500만 원만 주고 끝내는 게 아니라 5,000만 원을 줘야 된다는 판결입니다.

 

하지만 최근 하급심에서는 다른 해석들이 나오고 있는데요. 최근 판결에서는 '가계약의 개념을 빠른 시일 내에 본 계약의 체결 여부를 결정하기로 하고 본 계약 체결 이전에 가계약금을 수수함으로써 본 계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다는 인식을 공유하는 정도에 그치는 계약이라고 정의'하면서 '매수인에게 다른 사람에게 우선하여 본 계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하는 것이며 매수인은 일방적인 매매계약 체결 요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하면 된다'라고 판결하였습니다.

• 계약금이 5,000만 원인데 가계약금 500만 원만 입금했다고 가정했을 때, 매수자가 계약을 파기할 경우 매도자에게 500만 원만 주고 계약을 파기할 수 있다는 판결입니다.

 

위와 같은 논란을 줄이기 위해 가계약을 할 때부터 공인중개사에게 요청하여 가계약 내용을 정확히 할 필요가 있습니다. 매수자 입장이라면 가계약금을 해약금으로 보고 계약 파기 시 해약금만 돌려주는 것으로 중개사에게 요청하고, 매도자 입장이라면 가계약금을 계약금의 일부로 보고 계약 파기 시 계약금을 주는 것으로 요청하시는 게 좋습니다.

 

끝으로 가계약 주의사항을 하나 말씀드리자면, 전달받은 계약 내용 메시지에 '동의합니다.'라는 말이 있다면 되돌릴 수 없으니 참고하시기 바랍니다. 가계약금을 돌려받기 위해서라면 매매대금, 지급시기 등에 대한 명확한 합치가 이루어지지 않았고, 내가 생각한 부분과 어느 부분이 맞지 않는다고 우기실 필요도 있다는 팁을 남기며 글을 마칩니다.