계약갱신청구권 행사 방법 알아보기

계약갱신청구권 행사 방법 - 계약갱신청구권이란 정부에서 급격한 전세 가격 상승으로 인한 임차인(세입자)의 피해를 예방하고자 새로 입법한 법안인데요. 기존 2년 계약에서 추가적으로 2년 더 거주할 수 있도록 임차인이 행사할 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

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계약갱신청구권 행사 방법

계약갱신청구권 행사 방법은 대표적으로 전화통화, 문자, 카카오톡, 내용증명이 있는데요. 어떤 방식을 사용하든 계약갱신청구권 행사가 가능한 기간에 요청을 하는 것이 중요합니다.

 

전화통화의 경우 향후 문제 발생 여지를 줄이기 위해 녹음하는 것을 추천드리며, 이때 반드시 계약갱신청구권 시점에 대한 이야기와 계약갱신청구권을 행사하겠다는 말을 해야만 합니다. 또한 계약갱신청구권 문자의 경우 상대방이 읽었는지 확인하기 어렵기 때문에 카카오톡이나 내용증명을 통해 계약갱신청구권을 행사하기 바랍니다.

 

이때 들어가야 할 내용은 세입자의 이름, 아파트 이름, 임대차 방식 그리고 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사가 명확히 기재되어 있어야 합니다.

 

계약갱신청구권 행사 기간

임차인은 임대인에게 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신 청구가 가능한데요. 예외적으로 임대차 계약을 체결한 날짜가 2020. 12. 10. 이전인 경우 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 청구가 가능합니다.

• 2020년 12월 9일까지 임대차 계약 : 임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권 행사
• 2020년 12월 10일부터 임대차 계약 : 임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권 행사

 

계약갱신요구권은 1회에 한하여 사용할 수 있는데요. 만약 임대인과 임차인 간에 협의 없이 계약갱신청구권 행사 기간이 지난 경우 묵시적 갱신으로 판단하여 계약갱신청구권 사용 없이 2년 더 계약 기간이 연장됩니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 2년 뒤 추가적으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

 

단기 전세로 1년 계약의 경우에도 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 계약갱신 요구가 가능합니다. 다만, 계약기간이 2개월 이상 남아있어야 합니다.(단, 2020년 12월 9일까지 임대차 계약인 경우 1개월 이상 계약기간이 남아있어야 합니다.)

 

계약갱신청구권 임대료 인상

계약갱신청구권을 행사한 경우 5% 임대료 증액 상한이 적용되는데요. 만약 임차인과 합의하여 5%를 초과한 임대료를 인상했다면 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 간주하여 2년 뒤 계약갱신청구권을 사용할 수 있게 됩니다.

 

또한 전세계약갱신청구권 5% 초과한 임대료를 인상했을 시 집주인에게 초과한 임대료를 돌려받고 계약갱신청구권을 사용하겠다고 요구해도 됩니다. 다만, 이 경우 2년 뒤 계약갱신청구권의 추가 사용은 불가능합니다.

 

계약갱신청구권 거주 기간

계약갱신 청구권 행사하면 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할까요? 그렇지 않습니다. 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인은 계약 해지를 통지받은 날로부터 3개월까지 임대료를 돌려주어야 합니다. 물론 계약 만료 전이라면 3개월 동안 임차인은 임대인에게 임대료를 납부해야 합니다.

 

 

계약갱신청구권 거부 방법 9가지

계약갱신청구권을 거부할 수 있는 상황은 총 9가지가 존재합니다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우

2기의 차임액이란 연속된 것이 아니어도 해당됩니다. 예를 들면, 임차인이 1,2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 또는 1월 연체 후 2,3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체하는 경우가 해당됩니다.

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우와 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

이사비 등을 임대인이 임차인에게 실제 제공한 경우. 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외됩니다.

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대*한 경우

임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로부터 목적 주택을 사용 및 수익 하게 한 경우

*전대 : 본인이 빌린 집을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것

 

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증축 및 개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능을 상실한 경우

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

• 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 주택이 노후 및 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

 

계약갱신청구권 손해배상

임대인은 임대인 본인 또는 임대인의 직계존비속이 거주하게 될 예정인 경우 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 되는데요. 만약 임대인의 직접 거주 사실이 허위인 경우 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

임차인의 계약갱신청구권 손해배상 청구에 관한 손해배상액 산정 방법은 다음과 같습니다.

1. 임차인과 임대인 간에 손해배상 금액을 합의한 경우의 합의금
2. "1"이 없는 경우 다음 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
   1. 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월 분에 해당하는 금액
   2. '임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월 단위 임대료'의 2년 분에 해당하는 금액
   3. 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액(이사비, 중개수수료 등)

 

전세 계약갱신청구권 월세 전환

계약갱신청구권을 사용하여 갱신되는 계약은 이전 계약과 동일한 조건으로 재계약된 것으로 보기 때문에 전세에서 월세로 전환은 어렵습니다. 다만, 임차인(집주인 아닙니다)이 수용한다면 전세에서 월세 전환이 가능하나, '주택임대차 보호법' 제7조의 2에 따른 법정 전환율*을 적용합니다.

 

*법정 전환율 : 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 '10%'와 '기준금리(現 3%) + 3.5%' 중 낮은 비율을 적용합니다.

 

계약갱신청구권 집주인 변경

임대차 3 법 계약갱신청구권 법 시행 이전에 집주인이 변경된 후 기존 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신 청구 의사를 표시하면 계약 갱신이 가능합니다. 또한 변경된 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

 

임대차 3 법 중 계약갱신청구권에 대해서 알아보았는데요. 최근 부동산 경기가 침체되고 급격한 금리 상승으로 인해 전셋값이 낮아지고 월세 쏠림 현상이 일어나고 있습니다. 다주택자의 경우 역전세에 대한 대비도 철저히 해야 하는 시기이기도 한데요. 계약갱신청구권은 전셋값이 오르기만 할 줄 알았던 정부가 냈던 정책이라 정책의 방향성을 잃어버린 상황입니다. 계약갱신청구권을 포함한 임대차 3 법이 언제까지 유지될지 귀추가 주목됩니다.

 

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