재건축 절차, 재건축 소요시간 정리

재건축 절차는 복잡한 것 같으면서도 상당히 정형화되어있는 편인데요. 재건축 절차도를 통해 재건축 절차, 재건축 소요시간을 정확히 이해하는 것이 필요합니다. 재건축사업은 투자 타이밍만 괜찮으면 짧은 시간에도 큰 수익을 낼 수 있는 투자이기 때문입니다.

 

썸네일

 

재건축 절차

아파트 재건축 절차 소요시간은 약 10년 정도이며 재건축사업 불확실성 때문에 투자 자체를 꺼리는 경우가 많습니다. 재건축은 투자를 하기만 하면 10년은 보유해야 된다는 잘못된 생각까지 가지고 있는 분들도 계시죠.

 

재건축 조합원 자격은 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 자격을 갖추어야 합니다. 즉 건물과 토지 주인이 동일해야 하며 위치가 다른 건물과 토지를 각각 소유하고 있다면 조합원 분양 자격이 될 수 없고 조합설립인가일 기준으로 현금청산을 받게 됩니다.

 

재건축 사업은 단계별 확정 수익이 분명히 존재하기 때문에 진입 시점을 잘 잡는 것이 매우 중요합니다. 재건축 사업이 진행됨에 따라 가격이 계단식으로 상승하기 때문입니다. 물론 재건축은 재개발에 비해 기대심리가 선반영 되는 경향이 있어 계단식 상승보다 안전진단만 통과해도 가격이 급등하는 경향이 있습니다. 그래서 재건축 절차 안전진단 기준 완화가 큰 이슈가 되는 것이죠.

 

아래 첨부 이미지를 통해 재건축 절차와 기간을 확인해보세요.

 

재건축-절차도

 

재건축 절차 pdf, 재건축 절차 ppt 처럼 시각화된 자료가 다양하지만 가장 기본적인 재건축 절차도 이미지입니다. x축은 재건축 절차 소요시간이며 y축은 재건축 절차 진행에 따른 가격 상승을 나타내어 재건축 절차 기간을 확인할 수 있습니다. 아파트 재건축 기간은 규모에 따라 다르겠지만 다른 재건축들과 마찬가지로 10년 정도는 기다리셔야 합니다. 재건축 절차를 한 단계 씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 정비기본계획수립 → 재건축 안전진단 → 정비구역지정 → 추진위원회 승인

재건축 사업은 정비 기본계획 수립부터 시작됩니다. 정비 기본계획 수립이 완료되면 재건축의 첫 단추라고 할 수 있는 안전진단을 실시하게 됩니다. 주택의 구조안정성 및 주변여건 등을 조사하는 작업으로 재건축 의사가 있는 주민들끼리 돈을 모아서 진행합니다.

 

추진위원회를 만들기 전 가칭 재건축추진준비위원회가 먼저 구성됩니다. 여기서 추진위원회는 조합 설립을 위한 추진위원회인데요. 추진위원회가 승인되려면 토지등소유자의 과반수 동의가 필요합니다. 재건축 사업은 말로만 재건축 진행합시다라고 하는 것보다 명확한 수익이 눈에 보여야 주민들이 동의를 하기 때문에 어느 정도 수익 계산이 완료된 상태이며, 그런 계산을 통한 청사진을 제시하여 주민들의 동의를 얻는 것입니다.

 

물론 여기서 계산된 수익이나 비례율은 추정일 뿐이고 달라질 수 있지만, 큰 상승장이나 하락장이 아닌 이상 비슷하게 진행됩니다.

 

투기과열지구의 경우 조합설립이 되면 조합원 지위 양도가 어려워지기 때문에 초기 단계도 상당히 중요한 편입니다. 안전진단 전에 진입해서 조합설립인가 전에 빠져나오는 수익 모델이 존재할 수 있겠습니다. 다만, 사업 진행이 무산될 리스크가 존재하기 때문에 투자에 신중해야 할 단계입니다.

 

 

2. 조합설립인가 → 시공사 선정 → 건축심의

조합 설립을 위해 조합 설립 동의서를 받아야 하는데요. 조합 설립 동의 요건은 재건축의 경우 전체 구분소유자의 3/4 이상, 그리고 각 동별로 과반수의 동의가 필요합니다. 조합설립 동의 요건만 충족하면 조합설립인가는 어렵지 않게 나오게 됩니다.

 

본격적으로 사업을 계획하고 실행하는 단계가 조합설립인가입니다. 정비사업의 주체는 조합이기 때문에 조합장 선정이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다. 조합장의 능력에 따라 사업의 속도가 좌우되기 때문인데요. 조합장이 의지가 없을 경우 월급으로 조합비만 빠져나가고 사업은 진행되지 않습니다. 반면 조합장이 이 사업장에 물건을 많이 가지고 있는 등의 이유로 의지가 넘칠 경우 재건축 사업 속도가 상당히 빨라집니다.

 

 

조합 설립이 되면 공개경쟁입찰방식으로 시공사를 선정하게 되는데요. 서울시는 예외적으로 사업시행인가 후에 시공사 선정이 이루어집니다. 서울시에서 진행하는 정비사업은 큰 이권개입의 여지가 있기 때문에 정비사업의 투명성을 강화하기 위해서 재건축 절차 중 시공사 선정이 미루어진 것입니다.

 

재건축 절차 중 시공사가 미리 자리를 잡고 조합원들에게 금품이나 이주비 대출 등의 혜택을 제시함으로써 시공사 선정에서 우위를 점치는 비리 행위가 발생했기 때문입니다. 비리로 인해 조합장이 잘리거나 변경되면 사업기간이 최소 1~2년 딜레이 되어 조합원들에게 그 피해가 전가됩니다.

 

이처럼 조합장의 역할과 실력이 너무도 중요해졌기 때문에 큰 정비사업을 성공해본 조합장을 스카우트하기도 합니다. 조합장 자리가 아니더라도 해당 구역의 구청 담당자와 업무를 추진해본 경험이 있기 때문에 사업 진행의 속도가 빠르게 진행될 수 있습니다. 일 잘하는 조합장을 스카우트해왔다고 조합원들의 동의를 구하기도 합니다. 

 

조합이 설립된 순간부터 투기과열지구 내 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다.

 

재건축의 경우, 조합설립에 동의하지 않으면 조합원이 되지 않으며 매도청구를 통해 재건축 보상절차인 현금청산이 됩니다. 재개발 현금청산은 공시지가를 기준으로 주는 반면에 재건축 현금청산은 시세대로 주는 편입니다. 재건축 조합원 물건인 줄 알고 매수했는데 조합설립에 동의하지 않은 물건이어서 현금청산 대상인 경우도 종종 있으니 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

 

시공사 선정까지 마치면 건축심의가 진행됩니다. 건축심의는 해당 지자체 장이 정비사업에 대해 어떤 생각을 갖고 있는지에 따라 속도가 결정됩니다.

 

건축심의란 건물을 지을 때 인허가에 앞서 도시미관 및 공공성 확보 등을 따져보는 절차를 말하는데요. 시에서 건축 전문가와 지자체의 담당 공무원으로 구성된 건축위원회를 만들어서 건축을 해도 문제가 없는지 판단하는 작업입니다. 지자체 장의 마음에 따라 생트집을 잡을 수도 있는 단계입니다.

 

특히 교육환경평가라는 단계가 있는데, 이 정비사업이 진행했을 때 세대수가 얼마나 늘어나며 그로 인한 주변 환경의 변화, 도로 교통의 변화 등을 판단하여 통과를 시켜주는 절차입니다. 이 모든 절차가 건축위원회의 주관적 판단 하에 이루어지며 조합장의 역량에 따라 진행 속도 차이가 발생하는 부분이기도 합니다.

 

이만큼 복잡한 절차이기 때문에 건축심의와 교육환경평가 등이 통과되었다는 플래카드가 붙으면 사업시행인가는 거의 확정적이라고 생각하셔도 무관합니다.

 

 

3. 사업시행인가 → 종전자산평가 → 조합원 분양신청

사업시행인가는 시장·군수·구청장에 의해 최종적으로 정비사업에 관한 내용을 확정하고 인가받은 단계입니다. 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분이 결정되는 시기입니다.

 

 

사업시행인가 고시 후 종전자산평가가 이루어지는데요. 종전자산평가는 사업시행인가고시일을 기준으로 평가하며, 건물 특성에 따라 다른 방식으로 자산평가가 이루어집니다. 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술 평가하여 산정하게 됩니다.

 

단독주택의 경우 토지는 표준지 공시지가, 지가변동률, 지역요인, 개별요인을 고려하고 건물은 원가법을 적용합니다. 구분건물(다세대, 빌라)의 경우 토지와 건물이 일체 된 주택으로서 거래 사례 비교법을 적용합니다. 그렇기 때문에 재개발의 경우 토지가 넓은 단독주택보다 투자 금액이 적은 구분건물을 선호하는 경향이 있습니다.

 

빌라 재건축 절차도 아파트 재건축 절차, 단독주택 재건축 절차와 다르지 않습니다.

 

종전자산평가가 이루어지면 일반분양가와 사업비 등을 추정해볼 수 있고 개략적인 조합원 분담금과 분양신청기간 등을 통지하게 됩니다. 조합은 사업시행인가 고시가 된 날부터 60일 이내에 개략적인 분담금의 내역 및 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지하여야만 합니다. 서울시의 경우 시공사와 계약을 체결한 날부터 60일 이내입니다.

 

 

조합에서 분담금 통보를 받은 후 조합원 분양신청이 이루어집니다. 물론 희망 평형을 신청하는 것일 뿐 계약은 추후에 이루어집니다. 조합원 희망평형 신청 후 조합원 분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지며 이를 토대로 관리처분계획을 작성합니다.

 

 

4. 관리처분계획인가 → 이주 및 철거 → 조합원 동호수 추첨 → 착공

관리처분 총회 후 관리처분인가 신청이 이루어지는데요. 이때는 각 조합원 별로 자신의 물건의 가치가 명확해지고 그로 인한 분담금을 알 수 있는 시기이기 때문에 분쟁이 최고조에 달하는 시기이기도 합니다. 자신의 물건이 평가절하됐다고 생각하는 사람이 많기 때문이죠.

 

관리처분인가 신청을 위해선 관리처분 총회를 진행하여 조합원 1/2 이상 동의가 필요합니다. 물론 총회가 끝나고 바로 관리처분계획인가를 신청하는 것도 아닙니다. 관리처분 계획인가를 신청하기 전 공람을 진행하고 이의신청 기간이 존재하는데요. 이 기간을 충분히 활용해야만 합니다. 간혹 상가를 받아야 하는 조합원이 이의신청을 통해 아파트 입주권을 받는 경우도 발생하니까요.

 

과거에는 관리처분계획인가 신청 전 분쟁이 많았지만 최근 트렌드는 서면으로만 진행하여 진행속도를 빠르게 하는 추세입니다. 왜냐하면 과거에는 관리처분인가 신청만 하면 관리처분계획인가가 났는데 요즘은 지자체 장 성격에 따라 6개월 이상 걸리는 경우도 많이 있기 때문입니다.

 

특히 이주단지가 몰려있는 지역의 경우 관리처분계획인가가 딜레이 될 확률이 높습니다. 이주 단지가 많을 경우 급격히 증가한 이주자들로 인해 주변 전세가가 상승하고(이주자들이 재건축 및 재개발 구역이 완공됐을 때 입주를 하면 되기 때문에 굳이 매매는 하지 않고 전세만 찾기 때문에) 전세가 상승으로 인한 매매가 상승 자극 우려, 그리고 가격 상승으로 인한 원주민들의 외곽으로 밀려남 현상을 고려하여 이주 시기를 관리하는 것입니다.

 

이주도 속도가 생명인데요. 재개발의 경우 조건부로 이사비를 지급하기도 합니다. 예를 들면 3개월 안에 나가면 이사비를 수백만 원 주는 것과 같이 말입니다. 물론 이주 기간이 지난 후에 나가면 이사비 지급은 없습니다.

 

또한 이주비 대출에 대한 이슈가 발생하는데요. 다주택자가 투기과열지구 내의 재개발, 재건축 지역에서 이주를 나가야 된다면 이주비 대출이 나오지 않습니다. 특히 법인의 경우 이주비 대출은 나오지 않는다고 생각해도 무방합니다. 일반적으로 이주비 대출은 종전자산 감정평가 금액의 40~60% 정도가 나오는데 이주비 대출이 나오지 않아 퇴거를 못한다고 하는 조합원들 또는 세입자들이 발생합니다.

 

조합이나 시공사 측에서는 빠르게 사업을 진행해야 하기 때문에 어쩔 수 없이 이주 촉진비 명목으로 종전자산 감정평가 금액의 20% 정도 대출을 지원해주기도 합니다. 간혹 조합원 물건 중 이주 촉진비 대출을 신청하지 않은 물건들도 있는데 반드시 신청하셔야 합니다. 매도 시 이주 촉진비라도 신청해놓은 물건과 그렇지 않은 물건은 투자금 자체에서 차이가 많이 나기 때문입니다.

 

이주 기간은 통상적으로 6개월에서 1년 정도 소요되며 이주 후 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행됩니다.

 

착공은 착공 신고 후에 진행하게 되는데요. 사업시행인가 후 착공까지 3년 이상 걸린 경우, 3년이 되는 날부터 거래가 가능해집니다. 조건이 있는데 3년 이상 소유한 자의 물건이어야만 하며 착공 전에만 매수할 수 있습니다. 즉, 실거주로 반드시 거주하고 싶은데 매수할 수 있는 물건이 없는 경우 매수를 고려해볼 수 있습니다. 물론 재건축 단계가 충분히 진행된 상태이기 때문에 수익적인 측면에서는 부족할 수 있습니다.

제37조(조합원)의 ③
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

 

 

5. 일반분양 → 준공 및 입주 → 이전고시 및 청산

드디어 일반분양이 진행되는데요. 분양가 상한제 이슈 때문에 간혹 일반분양보다 조합원 분양가가 더 비싼 경우도 있습니다. 물론 분양가 상한제 아파트의 일반분양에 당첨 시 전매제한 기간이 있어 거래가 불가능합니다. 반면 조합원 입주권은 준공승인 후 즉시 거래가 가능합니다.

 

분양가상한제 적용 예정 단지들은 일반분양가를 높게 책정할 수 없기 때문에 오히려 조합원들에게 많은 혜택을 주는 것이 유리합니다. 그렇기 때문에 1+1 물건들을 적극 확대하여 조합원들에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 합니다. 그게 일반분양을 늘리는 것보다 조합에게 손실이 덜 하기 때문이죠.

 

 

준공인가가 이루어진 후 실제 입주가 이루어지면 수개월 내에 소유권 이전 등의 이전고시 절차가 진행되고 그 후 건물 등기가 진행됩니다. 마지막으로 조합은 남은 청산금을 조합원에게 돌려주고 조합 해산이 이루어집니다. 경우에 따라 청산금을 돌려주었지만 조합이 해산하지 못하는 상황도 발생하는데요. 조합이 해산하지 않고 유지될수록 지속적으로 비용이 발생하므로 조합원들에게 좋지 않습니다. 조합 해산까지 빠르게 잘 마무리되어 최종적으로 수익을 확정하면 됩니다.

 

 

절차만 보았을 땐 재개발 절차도 재건축 절차에서 안전진단을 제외하는 것 말고는 크게 다르지 않습니다. 재건축 절차에 대해서 자세히 알아보았는데 모든 단계를 알 필요는 없지만 큰 틀은 알고 있어야 투자할 수 있다고 생각합니다. 부동산 공부하시는 지인분들에게 공유 부탁드립니다.