재건축 사업성 간단 계산 방법

재건축 사업성을 계산할 때 세대별 대지지분을 중요시 여긴다고 하는데 이것은 결국 현재 세대수 대비 재건축 후 세대수가 얼마나 늘어나느냐를 따지는 것입니다. 복잡하게 여러 상황 고려하지 않고 단순한 재건축 사업성 계산 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

 

썸네일

 

재건축에서 무엇보다 중요한 것은 세대별 대지지분이 아니라 입지라는 것을 알아야 합니다. 아무리 세대별 대지지분이 많고 사업성이 좋다고 하더라도 입지가 좋지 않으면 일반분양 때 완판이 되지 않을 수 있고, 그 피해는 조합원에게 돌아오게 될 수 때문입니다. 입지 분석이 최우선이고 그다음 대지지분을 따지건 사업성을 따지건 해야 맞는 순서입니다.

 

그럼에도 불구하고 용적률이 250% 미만이어야 재건축이 가능하다거나 5층 미만만 재건축이 가능하다는 오해를 하고 계신 분들이 많은 것 같아서 재건축 사업성 분석 간단한 버전을 공유하겠습니다. 입지가 좋고 사업성이 좋다면 25년 이상 된 아파트를 미리 선점해두는 것도 한 가지 투자의 방법이 될 수 있습니다.

 

 

1. 현재 세대수와 용적률 파악

재건축 사업성은 현재 세대수 대비 재건축 후 세대수가 얼마나 될지가 사업성을 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다. 일반분양 물량이 많을수록 조합원 분양가가 저렴하고, 조합원 분양가가 싸서 조합원들의 이득이 극대화되어야 사업이 빠르게 진행될 수 있기 때문입니다.

 

현재 세대수와 용적률 수치는 아실 홈페이지의 단지 기본정보를 통해서 얻을 수 있습니다. 아실 홈페이지 바로가기

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

 

아파트-검색

아실 홈페이지에 접속한 모습인데요. 재건축 사업성 분석할 아파트 이름을 좌측 상단의 검색창에 적어서 해당 아파트를 선택해주세요. 다른 방법으로는 우측의 지도에서 직접 아파트를 찾아서 선택하는 방법이 있습니다.

 

은마아파트를 예를 들어 재건축 사업성 분석을 해보겠습니다.

 

단지-기본정보

 

좌측 상단에 매매, 전세 가격 그래프가 보이실 것입니다. 스크롤을 내리다보면 단지 기본정보가 보이실 텐데요. 단지 기본정보에서 아파트의 현재 세대수와 용적률을 알 수 있습니다. 은마아파트의 세대수는 4,424세대이며, 용적률은 204%입니다.

 

다음 준비물은 아파트 부지의 면적과 용도지역입니다. 면적과 용도지역을 알아보기 위해서 주소를 알아두셔야 합니다.

 

 

2. 현재 아파트 면적과 용도지역 파악

용도지역을 파악하는 이유는 용도지역으로 재건축 이후의 최대 용적률이 결정되기 때문입니다. 해당 시도별 용적률은 지구단위계획을 가장 우선시하며 그 후 시도 조례를 따르게 됩니다. 특별한 지구단위계획이 없으면 시도 조례를 통해 용적률을 확인하시는 것이 좋고 건축과에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.

 

현재 아파트 면적과 용도지역에 따른 용적률을 간단히 확인하기 위해 토지이음 홈페이지를 이용해보겠습니다. 토지이음 홈페이지 바로가기

토지이음

 

토지이음-검색

토지 이음(구 토지이용 규제정보시스템) 홈페이지에 접속하시면 토지정보를 확인할 주소를 적게 되어있습니다. 아실 단지 기본정보에서 얻은 주소를 해당 칸에 입력해주시면 바로 아래 활성화되는 아파트 단지 주소를 클릭해주시면 토지정보 열람이 됩니다.

 

면적-확인

주소 검색 결과 아파트 부지의 면적을 확인하실 수 있습니다. 은마아파트 부지 면적은 239,225.8㎡입니다. 아파트 부지 면적을 확인하실 때 주의할 점은 재건축 아파트 부지가 부분 부분 쪼개져있는 경우가 있습니다. 그럴 경우 확인 도면의 우측 상단의 확대 버튼을 클릭하여 포함되지 않은 부분의 부지 면적을 모두 합쳐야 합니다.

 

범례를 보시면 은마아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역인 것을 확인하실 수 있습니다. 간혹 여러 형태의 용도지역이 섞여있는 경우도 있으니 주의하세요. 여러 종류의 용도지역이 있을 땐 다른 건축물의 시야 또는 일조권 차단에 의해 재건축 시 일부 층수제한이 있을 수 있습니다.

 

용적률을 확인하기 위해 행위제한내용 설명을 클릭해주세요.

 

용적률-확인

행위제한내용 설명에서 건폐율·용적률 탭을 클릭해주세요.

 

용적률-예시

일반적으로는 위의 첨부된 이미지처럼 용적률이 보기 좋게 표시가 되지만, 간혹 은마아파트처럼  [조회된 데이터가 없습니다.] 멘트가 보이는 아파트가 있을 것입니다. 이 경우 해당 시도조례를 직접 찾아야 하는데요. 편의상 아래 첨부된 이미지를 참고해주세요.

 

서울시도시계획조례-용적률

은마아파트가 속해있는 서울특별시의 도시계획조례에 의하면 제3종 일반주거지역 용적률은 250% 이하입니다. 지금까지 얻은 데이터를 토대로 은마아파트의 재건축 사업성을 분석해보겠습니다.

 

 

재건축 사업성 분석

지금까지 얻은 데이터는 은마아파트의 현재 세대수, 현재 용적률, 부지 면적, 용도지역에 따른 최대 용적률입니다.

• 현재 세대수 : 4,424세대
• 현재 용적률 : 204%
• 부지 면적 : 239,225.8㎡(72,366평)
• 용도지역에 따른 최대 용적률 : 제3종 일반주거지역(250% 이하)

여기서 부터는 약간의 수학이 필요한데 계산기를 이용하시면 어려움 없이 따라오실 수 있을 것입니다.

 

부지 면적에서 0.3025를 곱하거나 부지 면적을 3.3으로 나누면 평으로 환산할 수 있습니다. 환산해봤을 때 72,366평으로 계산됩니다. 환산한 평수에 최대 용적률을 곱하면 최대 연면적이 산출됩니다.

• 72,366(평) × 2.5(250%) = 180,915(평)

 

72,366평에 최대 용적률 250%를 곱하면 180,915평이 최대 연면적으로 산출됩니다. 최대 연면적을 국민 평형인 25평으로 나누면 대략적으로 완공 후 7,237세대를 지을 수 있다는 결과가 나오게 됩니다. 7237세대에서 현재 세대수인 4424세대를 빼면 2813세대가 나오게 되고 이는 일반분양 물량이 2813세대가 된다는 의미입니다.

• 180,915(평) ÷ 25(평) = 7,237(세대)
• 7,237(세대) - 4,424(세대) = 2813(세대, 일반분양 예정 물량)

 

일반분양 물량이 많을수록 조합원 분담금이 줄어들게 되고 그로인한 조합원들의 이익은 극대화됩니다. 단순 계산이지만 사업성을 간단히 분석하기엔 이만한 재건축 사업성 계산 방법이 없습니다. 은마아파트를 예시로 들었지만, 다른 재건축 예정 아파트 또는 좋은 입지의 아파트 주위를 위의 방법으로 모두 분석한 후 재건축 사업성이 좋은 아파트를 선별할 수 있습니다.