도급제 지분제 차이점

도급제와 지분제 차이에 대해서 간단하게 말씀드리고자 합니다. 무엇이 특별히 더 낫다기보다 양쪽 모두 장단점이 존재하기 때문에 조합원들과 시공사 협의 하에 이득이 되는 방향으로 선택해야 할 것입니다.

 

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도급제 란?

도급제는 시공사에 건축비만 지급하는 시스템으로 대부분의 책임을 조합에서 지게 됩니다. 금리가 안정된 시기 또는 안정 예정인 경우 선택하면 좋으며, 부동산 경기가 활황기일 때 빠르게 진행하는 것이 좋기 때문에 조합원 간 분쟁이 적은 경우 선택하여야 합니다.

 

도급제 장점

대부분의 책임을 조합에서 지는 만큼 개발이익의 대부분이 조합원에게 돌아옵니다. 또한 건축자재 변경처럼 중간에 변경될 수 있는 사항들을 조합의 뜻대로 유도리 있게 조정할 수 있습니다.

 

도급제 단점

사업이 지연될 시 금융비용 및 건축비 상승을 온전히 조합에서 감당해야합니다. 관리처분 인가까지 부담금이 확정되지 않아 정확한 수익률을 계산하기 어려우며, 사업 중간중간 추가부담금이 발생할 수 있습니다.

 

 

지분제 란?

지분제는 변동지분제와 고정지분제로 나뉩니다.

 

변동지분제 란?

미분양만 시공사에서 책임지며 나머지는 조합의 책임인 시스템입니다. 변동지분제의 장점은 특별히 없는 것 같습니다.

 

변동지분제 단점

사업을 진행하며 추가 이익이 발생할 경우 시공사에게 이득이 돌아가게 되며, 대부분의 위험 부담을 조합원이 지게 됩니다. 시공사에서 조합원에겐 고정 지분제인 것처럼 설명을 하지만 막상 추가 이익금이 발생하거나 추가 분담금이 발생할 경우 시공사와 조합원 간 다툼이 일어날 여지가 있습니다.

 

 

고정 지분제 란?

시공사와 무상지분율을 약속하며 시공사에서 사업에 대한 모든 것을 책임지는 시스템입니다. 무상지분율이란 아파트 재건축사업에 있어 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가 부담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율입니다.

 

금리 인상기, 부동산 경기 불황기에 선호되는 방법으로 분양가 상한제 미적용 시 가능하다고 보면 됩니다. 하지만 사업성이 우수하지 않으면 시공사에서 계약 자체를 하지 않기 때문에 실제 적용된 사업장이 적습니다.

 

고정 지분제 장점

사업의 초기부터 조합원들의 부담금을 확정할 수 있으며, 인허가 단계 계획이 축소되어도 무상지분율의 변동이 없습니다.

 

고정 지분제 단점

부동산 경기 불황기에서 갑자기 활황기가 되는 경우처럼 갑작스럽게 사업성이 좋아지는 경우 그로 인한 추가 이익을 시공사에서 가져가게 됩니다. 부동산 경기 불황으로 사업성이 계속 떨어질 경우 시공사에서 사업의 진행을 더디게 하는 경향이 있습니다.

 

 

부동산 경기는 예측이 불가능하기 때문에 어떤 것이 더 나은 선택인지 확신할 수는 없습니다. 하지만 조합 측에서 도급제든 지분제든 어떤 방식을 택했을 때 본인의 자산을 주도적으로 지키기 위해 해당 방식의 장점과 단점에 대해서 알고는 있어야 된다고 생각합니다.