재건축 입주권 매수 시 주의사항(+ 다주택자 물건)

2022년 9월 26일부터 세종을 제외한 모든 지방이 조정대상지역에서 비조정지역으로 규제가 풀리며 재건축 입주권 관련 질문을 많이 받고 있습니다. 재건축 물건 매수 시 주의사항 및 다주택자 재건축 물건 매매 시 주의점을 알아보도록 하겠습니다.

 

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재건축 입주권 주택 공급수 제한

조정대상지역 내 재건축 단지는 원칙적으로 조합원 당 1주택만 공급받을 수 있는데요. 예외적으로 2주택까지 공급받을 수 있는 규정이 존재하며, 그 예외규정은 다음과 같습니다.

• 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전 고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다. 단, 상속의 경우는 제외한다.
• 예를 들면, 종전 주택의 주거면용면적 크기가 143㎡인 경우 84㎡ 1개, 59㎡ 1개의 2주택을 공급받을 수 있습니다. 다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영되어야 적용할 수 있습니다.

 

재건축 입주권 주택 공급수 제한은 2017년 6월 19일(이하 6.19 대책) 전후로 나눌 수 있습니다.

 

6.19 대책 이전에는 과밀억제권역*에 포함되어 있는 지역 내 재건축 구역의 경우, 주택 소유 수에 따라 최대 3주택까지 공급받을 수 있었습니다. 예를 들면, 동일 재건축 구역 내에 5주택을 보유한 경우 주택을 3개 받을 수 있는 것입니다.

 

과밀억제권역에 포함되지 않은 지역 내 재건축 구역의 경우, 주택 소유수대로 모두 주택을 받을 수 있었습니다. 예를 들면, 동일 재건축 구역 내에 10주택자라면 10주택 모두 주택을 받을 수 있었던 것이죠.

 

하지만 6.19대책 이후에는 과밀억제권역과 관계없이 조정대상지역으로 선정되면 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양을 받을 수 있습니다.

 

6.19 대책의 재건축 조합원 주택공급 수 제한 적용은 개정법률 시행일인 2017년 10월 24일 이후로 최초 사업시행계획인가를 신청한 조합부터 적용받게 됩니다.

 

*과밀억제권역 : 서울특별시, 인천광역시(강화군 등 일부제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역은 제외)

 

 

재건축 조합원 입주권 다주택자

도정법-제76조

원칙적으로 1세대가 재건축 구역 내에서 하나 이상의 주택을 소유한 경우 1주택만 공급받을 수 있습니다. 1세대가 해당 재건축 구역 내 물건을 여러 채 가지고 있음에도 1주택만 공급받는 경우는 다음과 같습니다.

• 남편(1채) + 아내(1채) = 입주권 1개 → 부부는 주민등록등본 상 거주지를 달리한다고 해도 1세대로 판단하기 때문에 1주택만 공급받을 수 있습니다.
• 부모(1채) + 주민등록등본 상 세대분리가 되어있으나 부모와 같이 거주하고 있는 자녀(1채) = 입주권 1개 → 세대분리의 판단은 실질적으로 생계를 달리해야만 인정받을 수 있기 때문에 주민등록상 거주지 분리뿐만 아니라 실제 생활도 다른 곳에서 해야만 입주권 2개를 받을 수 있습니다.
• 남편(1채) + 아내와 주민등록등본상 같이 있는 아내의 어머니(1채) = 입주권 1개 → 부부가 주민등록등본상 달리 분리되어 있어도 1세대로 판단합니다. 아내의 주민등록등본 상 아내의 어머니와 같이 있다면 그것 또한 1세대로 묶어서 판단하기 때문에 입주권을 1개밖에 받을 수 없습니다.

 

1세대에 대해 자세히 설명된 글입니다.

 

무주택세대구성원 세대분리

 

1가구 2세대주 세대분리 조건 및 가능 여부

 

1명이 해당 재건축 구역 내에 여러 채를 보유하고 있어도 1주택만 받을 수 있습니다. 또한 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택을 공동명의(공유지분)로 보유하고 있을 경우에도 대표자 1인에게만 1주택이 공급됩니다.

 

 

다주택자 재건축 물건을 매수해도 되는 경우

비조정대상지역 내에 과밀억제권역이 아닌 지역의 재건축 물건은 주택 수만큼 모두 입주권을 받을 수 있기 때문에 다주택자에게 매수해도 됩니다. 다만, 최초 사업시행계획인가 신청 전인 재건축 사업장의 경우 조정대상지역으로 묶일 확률을 배제할 수 없으므로 해당 구역 내 다물건자인지 확인하고 매수하시는 것이 좋습니다.

 

예를 들면, 비조정지역의 정비구역지정 단계, 안전진단 단계, 추진위원회 단계, 조합설립인가 단계인 곳은 조심해야된다는 의미입니다.

 

간혹 사업시행인가까지 난 후 사업시행인가 변경계획이 잡히는 경우도 있는데 이 경우엔 최초 사업시행계획인가 신청은 이미 해둔 것이므로 제한사항은 없습니다.

 

반대로 비조정대상지역일 때 사업시행계획인가 신청을 해둔 재건축 조합이라면 다주택자 물건을 매수해도 리스크가 없습니다. 사업시행계획인가 신청 후 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶여도 문제없습니다. 다만 해당 구역이 과밀억제권역인 경우 3주택까지만 받을 수 있으므로 다물건자가 3개를 초과한 물건을 보유하고 있는지 확인할 필요가 있습니다. 과밀억제권역 외의 지역은 입주권이 모두 나오므로 확인하실 필요가 없습니다.

 

한 가지 주의점은 사업시행계획인가 신청일과 사업시행인가일은 엄연하게 다르기 때문에 사업시행계획인가 신청일은 조합에 문의해보시는 것을 추천드립니다. 재건축 물건을 매수할 때 부동산 사장님 말만 믿고 비조정지역이라고 아무 물건이나 안심하고 샀다가는 현금청산 대상자가 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

해당 재건축 내 다주택자 물건을 매수할 때 핵심은 사업시행계획인가 신청 전인지 후인지 확인하는 것이 되겠습니다. 사업시행계획인가 신청 전에는 언제나 리스크가 존재한다고 생각하셔도 됩니다. 현 부동산 시장 상태로 봐서는 갑자기 다시 조정대상지역으로 묶일만한 지방은 보이지 않습니다만 정비사업 특성상 하락장 또는 조정장에서는 진행 속도가 더디기 때문에 정비사업 단계를 유심히 살펴보시고 투자 진입하시길 주의드립니다.

 

 

과밀억제권역 입주권 개수

과밀억제권역 내에서 조정대상지역이나 투기과열지구가 아닌 경우엔 지금도 소유한 주택수의 범위에 따라 최대 3주택까지 공급이 가능합니다. 과밀억제권역 내 비조정대상지역 때 최초 사업시행계획인가 신청을 해놓았다면 향후 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶이더라도 3주택까지 공급받을 수 있습니다.

 

 

최근에 조정대상지역에서 비조정지역으로 규제가 풀리며 입주권에 대한 질문이 늘고 있습니다. 재개발, 재건축은 도시 및 주거환경정비법을 정확히 이해하는 것이 필요하며, 그 틈새에서 누군가는 큰 수익을 얻고 있다는 것을 인지하고 공부를 게을리하면 안되겠습니다.