재개발, 재건축 입주권은 취득 시기에 따라 취득세와 양도소득세 계산이 달라지는데요. 원조합원과 승계조합원을 구분함으로써 세금이 달라지게 됩니다. 이 글을 읽으시면 원조합원과 승계조합원을 구분하실 수 있고, 세금 계산까지 가능해집니다. 원조합원이란? 승계조합원이란? 우선 원조합원과 승계조합원을 구분하여야 합니다. 그 이유는 이를 기준으로 취득세 및 양도소득세 등 세금 부과 기준과 세금 면제 여부가 결정되기 때문입니다. 그렇기 때문에 이 글은 입주권 세금과 관련됩니다. 원조합원 : 재개발·재건축 구역의 조합설립 당시 조합원을 뜻합니다. 승계조합원 : 원조합원으로부터 조합원 지위를 양도받은 자를 뜻합니다. 취득세 부과 시 조합원 구분 취득세는 재건축인지 재개발인지에 따라 조합원 구분 기준이 달라지는데요. 재건..

조합원 분담금 계산 방법에 대해서 알아보겠습니다. 조합원 분담금은 관리처분계획 인가 후에 계산하는 것은 쉽지만 관리처분 계획 인가 후에 입주권을 매수하는 것은 수익이 적기 때문에 미리 계산하는 방법을 알아둘 필요가 있습니다. 분담금 뜻 조합원 분담금이란 조합원이 사업이 계획대로 진행했을 때 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액을 말하는데요. 재개발·재건축 물건을 하나 가지고 있다고 가정해보겠습니다. 이 물건은 사업시행인가 이후 소유 자산에 대한 가치를 평가하는 감정평가 단계를 거치게 되는데요. 감정평가액 및 조합원 분양가가 산정이 되면 분양신청 단계가 진행됩니다. 여기서 알아야 될 용어는 감정평가액, 비례율, 권리가액, 조합원 분양가입니다. 감정평가액 : 감정평가사에 의해 재개발·재건축 구역 내 물건의 ..

2022년 9월 26일부터 세종을 제외한 모든 지방이 조정대상지역에서 비조정지역으로 규제가 풀리며 재건축 입주권 관련 질문을 많이 받고 있습니다. 재건축 물건 매수 시 주의사항 및 다주택자 재건축 물건 매매 시 주의점을 알아보도록 하겠습니다. 재건축 입주권 주택 공급수 제한 조정대상지역 내 재건축 단지는 원칙적으로 조합원 당 1주택만 공급받을 수 있는데요. 예외적으로 2주택까지 공급받을 수 있는 규정이 존재하며, 그 예외규정은 다음과 같습니다. 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전 고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다..

도급제와 지분제 차이에 대해서 간단하게 말씀드리고자 합니다. 무엇이 특별히 더 낫다기보다 양쪽 모두 장단점이 존재하기 때문에 조합원들과 시공사 협의 하에 이득이 되는 방향으로 선택해야 할 것입니다. 도급제 란? 도급제는 시공사에 건축비만 지급하는 시스템으로 대부분의 책임을 조합에서 지게 됩니다. 금리가 안정된 시기 또는 안정 예정인 경우 선택하면 좋으며, 부동산 경기가 활황기일 때 빠르게 진행하는 것이 좋기 때문에 조합원 간 분쟁이 적은 경우 선택하여야 합니다. 도급제 장점 대부분의 책임을 조합에서 지는 만큼 개발이익의 대부분이 조합원에게 돌아옵니다. 또한 건축자재 변경처럼 중간에 변경될 수 있는 사항들을 조합의 뜻대로 유도리 있게 조정할 수 있습니다. 도급제 단점 사업이 지연될 시 금융비용 및 건축비 ..

재개발 구역지정이 되지 않은 재개발 구역지정 예정지역에 선선 진입하시는 분들은 적어도 해당 구역이 재개발이 될 수 있는 구역인지 판단할 줄 알아야만 합니다. 재개발 요건 중 모든 시도에서 동일하게 충족해야만 하는 노후도 보는 법을 알아보겠습니다. 재개발이라는 것은 낙후된 도심의 주거환경 개선을 목적으로 시행하는 사업인데요. 각 시도의 인구나 주거환경이 모두 다르기 때문에 재개발 구역지정 요건은 일반적으로 각 시도 조례로 위임을 해놓았습니다. 그럼에도 불구하고 대한민국 전체에 똑같이 적용되는 재개발 구역지정 요건이 있는데 바로 노후도입니다. 노후도는 도시 및 주거환경정비법 시행령에 따라 구역 내의 전체 건축물 수 중 2/3가 노후해야만 정비구역 지정 요건에 충족합니다. 노후도 기준은 다음과 같습니다. 철근..

재건축 사업성을 계산할 때 세대별 대지지분을 중요시 여긴다고 하는데 이것은 결국 현재 세대수 대비 재건축 후 세대수가 얼마나 늘어나느냐를 따지는 것입니다. 복잡하게 여러 상황 고려하지 않고 단순한 재건축 사업성 계산 방법에 대해서 알려드리겠습니다. 재건축에서 무엇보다 중요한 것은 세대별 대지지분이 아니라 입지라는 것을 알아야 합니다. 아무리 세대별 대지지분이 많고 사업성이 좋다고 하더라도 입지가 좋지 않으면 일반분양 때 완판이 되지 않을 수 있고, 그 피해는 조합원에게 돌아오게 될 수 때문입니다. 입지 분석이 최우선이고 그다음 대지지분을 따지건 사업성을 따지건 해야 맞는 순서입니다. 그럼에도 불구하고 용적률이 250% 미만이어야 재건축이 가능하다거나 5층 미만만 재건축이 가능하다는 오해를 하고 계신 분들..