재개발, 재건축 입주권 취득세 및 양도소득세

재개발, 재건축 입주권은 취득 시기에 따라 취득세와 양도소득세 계산이 달라지는데요. 원조합원과 승계조합원을 구분함으로써 세금이 달라지게 됩니다. 이 글을 읽으시면 원조합원과 승계조합원을 구분하실 수 있고, 세금 계산까지 가능해집니다.

 

섬네일

 

원조합원이란? 승계조합원이란?

우선 원조합원과 승계조합원을 구분하여야 합니다. 그 이유는 이를 기준으로 취득세 및 양도소득세 등 세금 부과 기준과 세금 면제 여부가 결정되기 때문입니다. 그렇기 때문에 이 글은 입주권 세금과 관련됩니다.

• 원조합원 : 재개발·재건축 구역의 조합설립 당시 조합원을 뜻합니다.
• 승계조합원 : 원조합원으로부터 조합원 지위를 양도받은 자를 뜻합니다.

 

취득세 부과 시 조합원 구분

취득세는 재건축인지 재개발인지에 따라 조합원 구분 기준이 달라지는데요.

 

재건축인 경우

재건축인 경우 취득세 부과 시 조합원을 구분하는 기준은 관리처분계획 인가일입니다.

• 관리처분계획인가일 이전 매수자 = 원조합원
• 관리처분계획인가일 이후 매수자 = 승계조합원

 

재개발인 경우

재개발인 경우 취득세 부과 시 조합원을 구분하는 기준은 2008년 3월 12일 전후로 달라지게 됩니다. 2008년 3월 12일 이전에는 사업시행인가일 기준, 2008년 3월 12일 이후에는 정비구역 지정일 기준입니다.

• 이전 매수자 = 원조합원
• 이후 매수자 = 승계조합원

 

양도세 부과 시 조합원 구분

양도세는 재개발과 2005년 5월 31일 이후 재건축 매수자는  관리처분계획 인가일을 기준으로 원조합원과 승계조합원이 달라집니다.

• 관리처분계획인가일 이전 매수자 = 원조합원 [부동산 취득]
• 관리처분계획인가일 이후 매수자 = 승계조합원 [입주권 취득]

2003년 6월 30일 이전 재건축은 사업계획 승인일이 기준이 되며, 2003년 7월 1일부터 2005년 5월 30일까지 재건축 매수자는 사업시행인가일 기준으로 원조합원과 승계조합원 자격이 달라지는 것입니다.

 

예를 들어, 관리처분계획 인가일이 2018년 10월인 아파트의 입주권을 2018년 12월에 매수했다면 원조합원일까요? 승계조합원일까요? 정답은 승계조합원입니다. 관리처분계획인가일 이후에 매수했기 때문이죠.

 

취득세 부과 시 원조합원과 승계조합원 차이점

재개발 구역의 원조합원은 취득세 면제 또는 세액 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 재개발 구역 원조합원 외에 재개발 구역 승계조합원, 재건축 구역 원조합원 및 승계조합원은 해당사항 없습니다.

 

1. 2008년 3월 11일 이전에 정비구역 지정이 고시된 경우 [서울특별시 기준]

전용면적 85㎡ 이하의 주택을 취득하는 경우에는 2024년 12월 31일까지 취득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2. 2008년 3월 12일 이후에 정비구역 지정이 고시된 경우

2019년 12월 31일 이전에 사업시행계획인가를 받은 경우와 2020년 1월 1일 이후 사업시행계획인가를 받은 경우에 따라 다른데요.

 

2019년 12월 31일 이전에 사업시행계획인가를 받은 경우

• 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 취득하고 취득세가 200만 원 이하인 경우 취득세 면제
• 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 취득하고 취득세가 200만 원 초과인 경우 취득세 85% 경감
• 전용면적 85㎡ 초과의 주택을 취득하는 경우 취득세가 얼마인지와 무관하게 혜택 없음

 

2020년 1월 1일 이후 사업시행계획인가를 받은 경우 (1가구 1 주택 한정)

• 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 취득하는 경우 취득세 75% 경감
• 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택을 취득하는 경우 취득세 50% 경감
• 전용면적 85㎡ 초과 주택을 취득하는 경우 혜택 없음 → 조합원 분담금의 3.16% 납부

조합원 분담금 계산 방법

 

양도세 부과 시 원조합원과 승계조합원 차이점

원조합원인지 승계조합원인지에 따라 공사기간을 주택 보유기간에 포함 여부가 달라지게 됩니다. 공사기간까지 주택 보유기간으로 인정되는 원조합원은 장기보유 특별공제 등의 세금 혜택을 적용받을 수 있습니다.

• 원조합원 : 주택 보유기간 산정 시 공사기간을 총 보유기간으로 포함해줍니다.
• 승계조합원 : 주택 보유기간 산정 시 공사기간을 총 보유기간으로 불포함해줍니다.

 

조합원 지위 양도 불가

투기과열지구는 특정 시점 이후에는 조합원 지위 승계가 불가능해집니다.

• 재건축의 경우 : 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 승계가 불가능합니다.
• 재개발의 경우 : 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 승계가 불가능합니다.

 

조합원 지위 승계 및 양도 예외사항

다음에 적힌 사유가 인정되는 경우 예외적으로 투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도가 가능합니다.

• 이혼으로 인해 양도하는 경우
• 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 1년 이상의 질병 치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 사업구역 외로 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주 또는 2년 이상 해외에 체류하는 경우
• 1세대 1 주택자로 해당 사업구역 내의 주택을 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우(단, 타 지역 조합원 지위 및 분양권 보유 등의 경우 승계 불가)
• 조합설립인가 이후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없거나, 사업시행인가 이후 3년 이내 착공하지 못한 재건축 사업 또는 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 사업(단, 3년 이상 보유했다는 전제 하에 가능)

 

재개발, 재건축 정비사업에서 원조합원과 승계조합원을 구분하는 기준과 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 예외규정에 대해서 알아보았습니다.