조합원 분담금 계산 방법

조합원 분담금 계산 방법에 대해서 알아보겠습니다. 조합원 분담금은 관리처분계획 인가 후에 계산하는 것은 쉽지만 관리처분 계획 인가 후에 입주권을 매수하는 것은 수익이 적기 때문에 미리 계산하는 방법을 알아둘 필요가 있습니다.

 

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분담금 뜻

조합원 분담금이란 조합원이 사업이 계획대로 진행했을 때 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액을 말하는데요.

 

재개발·재건축 물건을 하나 가지고 있다고 가정해보겠습니다. 이 물건은 사업시행인가 이후 소유 자산에 대한 가치를 평가하는 감정평가 단계를 거치게 되는데요. 감정평가액 및 조합원 분양가가 산정이 되면 분양신청 단계가 진행됩니다.

 

여기서 알아야 될 용어는 감정평가액, 비례율, 권리가액, 조합원 분양가입니다.

• 감정평가액 : 감정평가사에 의해 재개발·재건축 구역 내 물건의 가치를 평가한 금액입니다.
• 비례율 : [계산 방법 = (종후 자산평가액 - 총사업비) ÷ 종전 자산평가액]. 쉽게 말해 정비구역 사업성이라고 할 수 있습니다. 통상적으로 100% 보다 높으면 사업성이 좋고, 100% 보다 낮으면 사업성이 나쁘다고 표현합니다. 비례율은 부동산 분위기에 따라 오르거나 내릴 수 있습니다. 
• 권리가액 : [계산 방법 = 감정평가액 × 비례율]. 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 물건 가치로 감정평가액에 비례율을 곱한 금액입니다.
• 조합원 분양가 : 조합원들이 분양받는 금액으로 조합원 분양가 계산이 쉽지 않지만 일반적으로 일반분양에 비해 10~20% 정도 저렴합니다. 부동산 상승장에선 일반분양가가 높아지기 때문에 조합원 분양가가 일반분양가에 비해 30% 저렴한 경우도 있습니다.

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 리모델링 조합원 분담금도 마찬가지입니다.

 

조합원 분담금과 조합원 추가분담금 차이

재건축 조합원 비용인 조합원 분담금과 조합원 추가분담금의 차이에 대해서 이야기해보겠습니다. 관리처분계획에 의하여 정해진 분담금이 금리 상승으로 인한 이자 등 금융 비용 상승, 인플레이션으로 인한 건축비 상승, 조합원 갈등으로 인한 사업 지연, 일반분양 미달 등의 이유로 계획과 달리 늘어날 수 있는데요. 이처럼 예상외 지출이 발생함으로써 조합원이 추가적으로 부담해야 할 금액을 추가분담금이라고 합니다.

 

반대로 금리 하락으로 인한 이자 등 금융 비용 감소, 부동상 상승장으로 보다 예상 일반분양가보다 높은 금액으로 일반분양이 완판 될 경우 사업 수익이 증가하여 분담금이 줄어들거나 환급금을 받게 되는 경우도 발생합니다.

 

조합원 분담금 계산 방법

조합원 분담금 계산 방법은 관리처분계획이 나오기 전·후로 달라집니다. 관리처분계획이란 각 조합원 별로 자신의 물건의 가치가 명확해지고 그로 인한 분담금을 알 수 있는 시기입니다.

 

관리처분계획 나온 후 조합원 분담금 산정 방법

관리처분계획이 나온 후이기 때문에 계산을 위해 필요한 정보는 손쉽게 구하실 수 있습니다. 특히 아파트 재건축 조합원 분담금 계산 시 평형과 층별로 감정평가액이 정해져 있기 때문에 재개발보다 쉽게 계산이 가능합니다. 계산에 필요한 항목은 조합원 분양가, 감정평가액, 비례율입니다.

재건축 분담금 계산 예제 1
A 씨는 25평 아파트(대지지분 20평)를 소유하고 있으며 새로 지어질 아파트의 34평형을 조합원 분양 신청했는데요. A 씨가 소유한 물건의 감정평가액은 3억 원이며, 해당 정비구역의 비례율은 150%입니다. 34평형 조합원 분양가는 6억 원이라고 했을 때 조합원 분담금을 구하시오.

▶ 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
▶             = 조합원 분양가 - (감정평가액 × 비례율)
▶             = 6억 원 - (3억 원 × 150%)
▶             = 1억 5천만 원

 

관리처분계획 나오기 전 조합원 분담금 산정 방법

분담금은 조합원 건축 원가에서 일반분양 기여 금액을 뺀 금액으로 계산이 가능한데요. 관리처분계획이 나오기 이전이기 때문에 대략적으로만 추정이 가능합니다.

• 조합원 건축원가 = 순수 건축비 + 기타 사업비
• 일반분양 기여 금액 = 대지지분 평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분

 

조합원 건축원가를 구하기 위해선 순수 건축비와 기타 사업비를 계산해야 하는데요.

• 순수 건축비 = 평당 시공비 × 계약면적
• 기타 사업비 = 기준 평형의 순수 건축비 × 0.33

기타 사업비는 일반적으로 총사업비의 32.92%에 해당하기 때문에 33%로 반올림하여 계산한 것입니다.

 

일반분양 기여 금액을 구하기 위해선 대지지분 평당 일반분양 수익과 일반분양 기여 대지지분을 계산해야 합니다.

• 대지지분 평당 일반분양 수익 = 일반 분양수익 ÷ 필요 대지지분
• 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분

일반 분양수익은 일반 분양가에서 순수 건축비를 뺀 금액이며, 필요 대지지분은 용적률 별 대지지분 표를 참고하시면 됩니다. 기부 채납 면적은 대지지분에 기부채납 비율을 곱한 값입니다.

분담금 계산 예제 2
A 씨는 25평 아파트(대지지분 20평)를 소유하고 있으며 새로 지어질 아파트의 34평형을 조합원 분양 신청했는데요. 기부채납 비율은 12%이며, 평당 공사비는 450만 원입니다. 34평형의 계약 면적은 55평이며 필요 대지지분은 13.25평입니다. 34평형의 일반분양 예상가는 7억 원이라고 했을 때 조합원 분담금을 구하시오.

▶ 조합원 건축원가 = 순수 건축비 + 기타 사업비
  ▶ 순수 건축비 = 평당 시공비 × 계약면적
  ▶                    = 450만 원 × 55평
  ▶                    = 2억 4,750만 원

  ▷ 기타 사업비 = 기준 평형의 순수 건축비 × 0.33
  ▷                     = 2억 4,750만 원 × 0.33
  ▷                     = 약 8,168만 원

▶ 조합원 건축원가 = 2억 4,750만 원 + 약 8,168만 원
▶                            = 3억 2,918만 원


■ 일반분양 기여 금액 = 대지지분 평당 일반분양 수익 × 일반분양 기여 대지지분
  ■ 대지지분 평당 일반분양 수익 = 일반 분양수익 ÷ 필요 대지지분
  ■                                                = (일반 분양가 - 순수 건축비) ÷ 필요 대지지분
  ■                                                = (7억 원 - 2억 4,750만 원) ÷ 13.25평
  ■                                                = 약 3,400만 원

  □ 일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
  □                                        = 20평 - 2.4평 - 13.25평
  □                                        = 4.35평

■ 일반분양 기여 금액 = 약 3,400만 원 × 4.35평
■                                = 1억 4,790만 원

분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액
            = 3억 2,918만 원 - 1억 4,790만 원
            = 1억 8,128만 원

 

조합원 분담금 납부시기

조합원 분담금 납부 시기는 시공사와 계약하기 나름인데요. 가장 일반적인 것은 계약금 10%, 중도금 6회 10%씩, 입주 잔금 30%입니다. 하지만 입지가 좋고 사업성이 좋은 정비구역의 경우 대형 건설사에서 계약금 0%, 중도금 0%, 잔금 100% 혜택을 제공하기도 합니다. 입주 시 전액을 납부하거나 환급해주는 방식인데요. 당장 자금 마련을 하지 않아도 되기 때문에 조합원들이 선호하는 혜택입니다.

 

조합원 분담금 못내면 어떻게 될까요? 조합원 분담금 대출을 이용하기 때문에 조합원 분담금을 못 내는 경우는 희박하고 조합원 추가분담금을 내지 못하는 경우가 있기도 합니다. 금융비용 상승, 건축자재 비용 상승, 부동산 경기 불황으로 인한 비례율 하락 등으로 인해 조합원 추가분담금이 발생하기 때문인데요.

 

둔촌주공 조합원 분담금에 대해 매스컴에서 많이 언급되는데 추가분담금이라고 해야 옳은 표현입니다.

 

최근 법원의 결정(2020카합50143 입주방해금지가처분)에 따르면 재개발 사업 추가분담금이 발생했을 때 관리처분 변경 인가 또는 총회 의결이 없었다면, 추가분담금을 납부하지 않았더라도 입주를 방해할 수 없다는 판결이 있었으니 참고하시기 바랍니다.

 

조합원 분담금과 추가분담금의 차이, 조합원 분담금 계산 방법, 조합원 분담금 납부시기에 대해서 자세히 알아보았는데요. 정비사업은 분양 시점에 부동산 경기가 활황인지 아닌지에 따라 영향을 많이 받기 때문에 운이 많이 작용합니다. 그렇기 때문에 입에 침이 마르도록 입지의 중요성을 강조하는 것입니다. 입지는 시기를 타지 않습니다.