재개발과 재건축의 차이점

단순하게 재개발은 빌라나 단독주택, 재건축은 아파트 관련 정비사업이라고 생각하시는 분들이 많은 것 같습니다. 잘못된 오해를 풀기 위해 재개발과 재건축의 차이점에 대해 이야기해보도록 하겠습니다. 이 둘의 차이점은 무엇일까요?

 

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아래 이미지는 재건축과 재개발의 차이점을 표로 나타낸 것입니다.

 

재건축-재개발-차이

 

재건축

주택 재건축 사업은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이라고 법에 명시되어 있습니다. 여기서 정비기반시설이란 도로나 공원, 학교, 하수구 등 도시생활에 편리함을 제공해주는 시설을 의미합니다. 다시 말하자면 아파트뿐만 아니라 정비기반시설이 양호한 곳이라면 주택단지에서도 재건축이 이루어질 수 있다는 의미입니다.

 

재건축의 경우 토지와 건물을 모두 갖고 있어야만 조합원이 될 수 있으며, 초기 투자비용은 많이 들지만 사업 속도가 빠르다는 특징이 있습니다.

기부채납 비율은 재건축이 재개발보다 적습니다. 그 이유는 이미 도로, 공원, 주차장 등의 정비기반시설이 갖추어져 있기 때문에 정비사업으로 새로 만들 필요가 없기 때문입니다. 기부채납 할 땅이 적기 때문에 재건축은 아파트 등의 시설을 더 많이 지을 수 있고 이로 인해 일반분양 물량이 늘어나기 때문에 사업성이 올라가는 효과가 있습니다.

 

재건축은 조합에서 세입자 주거 이전비와 상가 영업보상비를 지급하지 않아도 됩니다.

 

 

재개발

주택 재개발 사업은 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다. 재건축은 주택만 노후화된 반면 재개발은 주택뿐만 아니라 정비기반시설까지 열악한 환경을 가진 곳에서 진행하는 것입니다. 

 

재개발의 경우 토지나 건물 중 한 가지 또는 둘 다 가지고 있는 경우까지 조합원이 될 수 있으며, 초기 투자비용은 적지만 사업 속도가 느리다는 특징이 있습니다. 심지어 재개발은 뚜껑이라고 불리는 오래된 무허가 건물도 입주권을 받는 경우가 있습니다.

 

토지와 건물 중 한 가지만 갖고 있어도 조합원 입주권이 주어졌기 때문에 과거에 재개발 지역의 무분별한 지분 쪼개기가 문제가 되곤 했습니다. 최근 문제가 된 둔촌주공의 경우에도 상가의 무분별한 지분 쪼개기로 인해 조합원 수가 말도 안 되게 늘어났고, 그로 인해 일반 분양할 물량이 줄어들어 조합원들에게 많은 피해가 전가됐음을 볼 수 있습니다.

 

기부채납 비율은 재개발이 재건축보다 큽니다. 새롭게 만들어야 될 정비기반시설이 많기 때문에 해당 시설을 짓기 위한 땅이 많이 필요하기 때문입니다. 재개발은 조합에서 세입자 주거 이전비와 상가 영업보상비를 모두 지급해야 합니다. 그래서 '사업 외 보상비'가 많이 발생하게 됩니다.

 

 

재개발 재건축은 서로 많은 차이점이 있겠지만 가장 중요한 차이점은 조합원을 얻는 자격이 아닐까 싶습니다. 특히 재개발의 경우 법적 판례를 이용한 다양한 투자법도 존재하는데요. 상승장뿐만 아니라 하락장에서도 어떤 상품보다 빛을 발하는 상품으로 투자법에 대해서 자세히 알아보는 시간도 가져보도록 하겠습니다.