정비사업 추진절차 세부사항(재개발·재건축)

재개발과 재건축을 공부하실 때 각종 단계가 있다는 것은 알고 계실 수 있습니다만 큰 단계만 알고 세부적인 단계까지는 알지 못하는 경우가 대부분입니다. 오늘은 재개발 재건축 큰 절차와 세부 절차에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

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정비사업 추진절차 / 재개발 추진절차 / 재건축 추진절차

해당 내용은 재개발 사업과 재건축 사업 추진절차를 복합하여 작성되며 정책 등에 따라 일부 생략될 수 있습니다. 정비사업은 시장, 군수가 담당하는 역할이 많기 때문에 '시장 또는 군수'를 '시장'이라고만 표기하겠습니다. 시청이나 군청에서 처리한다는 말로 이해하시면 되겠습니다.

 

 

1. 기본계획 수립

기본계획 수립 단계에서는 가장 먼저 특별시장 또는 광역시장이 기본계획안을 작성합니다. 그 후 주민공람을 14일 이상 진행하며 지방의회의 의견을 청취합니다. 그리고 관계 행정기관 협의가 이루어지는데 이때 국토교통부 장관을 포함하여 결정됩니다.

 

지방도시계획위원회의 심의를 마친 후 최종적으로 정비 기본계획 수립이 이루어집니다. 승인 및 고시 단계까지 마치면 기본계획 수립이 완료됩니다.

• 기본계획안 작성(특별시장·광역시장) → 주민공람(14일 이상) 지방의회 의견청취  →  관계 행정기관 협의(국토교통부 장관 포함)  → 지방도시계획위원회 심의 → 정비 기본계획 수립(승인 및 고시)

 

 

2. 안전진단(재건축 사업)

안전진단은 재건축 사업만 존재합니다. 안전진단은 시장에게 요청하며, 안전진단 요청을 받으면 시장은 30일 이내에 안전진단 실시 여부를 요청인에게 통보해야 합니다. 그리고 시장이 현지조사를 실시한 후 안전진단이 필요하다고 생각된다면 안전진단 의뢰를 합니다.

 

안전진단 결과가 나오면 안전진단 보고서를 제출하고 그 결과에 따라 정비계획 수립 및 재건축 시행 여부가 결정됩니다.

• 안전진단 요청(요청자 → 시장,군수) → 현지조사(시장, 군수) → 안전진단 의뢰(시장, 군수) → 안전진단 결과 보고서 제출(시장, 군수 및 요청자) → 정비계획 수립 및 재건축 시행 여부 결정(시장, 군수)

 

3. 정비계획

본격적으로 시장에 의해 정비계획이 수립되고 난 후 주민설명회를 진행합니다. 이때 30일 이상을 공람해야 하는 의무가 있습니다. 그 후 지방의회 의견청취를 실시하며 60일 이내에 의견 제시를 해야 합니다.

 

그리고 지방도시계획위원회 심의가 이루어진 후 정비구역 고시가 이루어집니다.

• 정비계획 수립(시장, 군수) → 주민설명회/공람(30일 이상) → 지방의회 의견청취(60일 이내 의견 제시) → 지방도시계획위원회 심의 → 정비구역 고시

 

4. 추진위원회

추진위원회가 구성되는 단계입니다. 위원장, 감사, 추진위원 등을 뽑습니다. 그리고 운영 규정 및 동의안을 작성하고 시장을 통해 동의서 검인까지 받습니다. 토지 등소유자 과반수에게 추진위 설립 동의서를 징구하고 추진위원회 승인 신청까지 하면 추진위원회가 설립됩니다.

• 추진위원회 구성(위원장, 감사, 추진위원) → 운영 규정 및 동의(안) 작성 → 동의서 검인(시장, 군수) → 추진위 설립 동의서 징구(토지 등소유자 과반수) → 추진위원회 승인 신청

 

5. 조합설립

조합설립 동의서 및 정관을 작성한 후 시장을 통해 동의서 검인을 받습니다. 그리고 동의서를 징구한 후 창립총회를 실시한 후에 조합설립인가가 나게 됩니다.

• 조합설립 동의서 및 정관 작성 → 동의서 검인(시장, 군수 등) → 동의서 징구 → 창립총회 → 조합설립인가

 

6. 사업시행인가

건축심의 및 관련법에 따른 평가 등이 실시되고 사업시행인가계획을 수립합니다. 총회 의결을 통해 조합원 과반수가 동의하면 시장을 통해 사업시행인가를 신청합니다. 해당 사항 공람 및 기관 협의가 완료되면 사업시행인가가 나게 됩니다. 

• 건축심의 및 관련법에 따른 평가 등 → 사업시행계획 수립 → 총회 의결(조합원 과반수 동의) → 사업시행인가 신청(시장 군수 등) → 사업시행인가(공람 및 기관 협의 완료)

 

7. 관리처분계획인가

토지 등 소유자가 시행자에게 분양신청을 하고 종전 및 종후 자산 감정평가를 실시합니다. 시행자에 의한 관리처분계획이 수렴하면 조합총회 의결을 실시하게 되는데. 조합총회 의결 1개월 전에 분담금에 대해서 통지를 해주어야 합니다. 그리고 관리처분계획인가를 신청하게 됩니다.

• 분양신청(토지 등 소유자 → 시행자) → 종전/종후 자산 감정평가 → 관리처분계획 수렴(시행자) → 조합총회 의결(1개월 전 분담금 통지) → 관리처분계획인가 신청

 

8. 착공 및 일반분양

조합원 이주가 완료되면 철거 및 착공이 시행됩니다. 주택 대지권을 확보하고 이때 청산금액 공탁이 완료됩니다. 그 후 조합에서 시장에게 입주자 모집 승인 신청을 하고 일반분양을 실시합니다.

• 조합원 이주 완료 → 철거 및 착공(시공사 계약포함) → 주택 대지권 확보(청산금액 공탁 완료) → 입주자 모집 승인 신청(조합 → 시장) → 일반분양

 

9. 준공 및 조합 해산

준공인가 및 고시가 떨어지면 확정측량 및 시행자에 의한 토지분할이 실시됩니다. 이전고시/보고 후 정비구역 해제까지 하면 조합은 해산하고 청산까지 하면 마무리가 됩니다.

• 준공인가 및 고시(시장, 군수 등) → 확정측량 및 토지분할(시행자) → 이전고시/보고 → 정비구역 해제 → 조합 해산 및 청산

 

정비사업 추진절차의 큰 틀과 세부 추진 절차에 대해서 알아보았는데요. 조합에 직접 찾아가서 어느 단계 정도 진행됐는지 확인하시고 투자 타이밍을 잡으시는데 유용하실 것입니다.