부동산 취득세 취득세율 계산 방법

부동산 취득세 세율 계산 방법에 대해서 알아보겠습니다. 취득세란 토지 및 건축물의 취득에 대해 취득자에게 부과하는 지방세입니다. 취득세를 내는 분야는 부동산, 토지, 건축물, 차량, 선박, 회원권 등으로 오늘은 부동산 취득세에 대해 다루어보겠습니다.

 

썸네일

 

취득세를 설명하기 이전에 양도소득세는 소득세법에 적용되어 기재부 관할이며, 취득세는 지방세법으로 행정안전부 관할임을 기억해주세요.

 

부동산 취득세율 2023

부동산-취득세율

위 첨부된 이미지의 표는 부동산 취득세 요율표인데요. 부동산 취득세는 1주택, 일시적 2주택, 비조정 2주택일 때 일반과세이며, 그 이상일 경우 다주택자로 간주하여 중과세를 내게 됩니다. 농특세(농어촌특별세)는 주택인 경우 85㎡ 초과 주택에 한하여 내는 세금입니다.

 

토지 취득세 과세표준은 주택 외 부동산 취득세율을 참고하시면 됩니다.

 

취득세의 주택 수를 산정할 때는 세대를 기준으로 계산합니다. 지방세법 시행령 상 세대의 기준은 다음과 같습니다.

세대의-기준

1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록등본상 함께 기재되어 있는 동거인을 제외한 가족으로 구성된 세대를 말합니다. 동거인은 직계존속, 직계비속을 제외한 다른 사람을 말하는 것으로 형제, 자매 및 기타 지인은 동거인에 해당합니다.

 

사실혼 관계는 동거인일 뿐이며, 법률상으로만 이혼하고 실제로는 같이 거주하는 부부의 경우도 1세대로 간주합니다.

 

1세대를 잘못 이해하여 취득세 폭탄을 맞는 경우 중 가장 흔한 케이스는 주택을 보유한 자녀가 세대분리 요건을 갖추지 않은 경우였습니다. 자녀가 세대분리가 되기 위해선 아래 3가지 요건 중 최소 1가지 이상 요건을 충족해야 하는데요.(단, 미성년자는 해당사항 없이 무조건 1세대로 간주됩니다.)

1. 혼인을 했을 것
2. 만 30세 이상일 것
3. 일정 소득이 있을 것

 

당연한 말이지만 위 3가지 요건 중 1가지 이상 요건을 충족하고 주민등록등본 상 분리를 해두어야만 세대분리 인정을 받을 수 있습니다.

 

반대로 위 3가지 요건 중 단 1가지라도 해당하는 사항이 없다면 주민등록등본 상 분리를 해두었을지라도 독립된 세대를 구성할 수 없을 것으로 판단되어 세대분리 인정이 되지 않습니다. [ 자녀가 만 30세 미만의 미혼자이며, 일정 소득이 없는 경우 ]

 

세대분리를 위한 일정 소득 관련 글입니다.

1세대 1주택 비과세 요건 알아보기

 

아파트 취득세, 주택 취득세, 오피스텔 취득세, 토지 취득세까지 위 첨부된 이미지의 표를 참고하시면 됩니다.

 

1주택자, 일시적 2주택자, 비조정 2주택자 취득세율

과세표준별-취득세율

1주택, 일시적 2주택, 비조정 2주택인 경우 가격별로 세금이 세분화되어 있는 것을 확인하실 수 있습니다. 특히 주택 취득 가액이 6억 ~ 9억 사이일 경우 좀 더 복잡한 취득세 계산방법이 존재하는 것을 첨부된 이미지 표를 통해 알 수 있는데요. 해당 식에 6억을 대입했을 시 1%, 9억을 대입했을 시 3%의 결과가 도출됩니다.

 

취득세 일시적 2주택

일시적-2주택

지방세법 상 일시적 2주택이란 국내에 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 다른 1주택을 신규로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에 해당하는 것을 말합니다. 단, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 2년 이내에 종전 주택 등을 처분해야 합니다. 그러면 일시적 2주택 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는 것이죠.

 

일시적 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 땐 소득세법이 기준이 되기 때문에 A주택(종전주택)과 B주택(신규주택) 매수 시기 사이에 1년이라는 기간이 필요한데요. 일시적 2주택 취득세 중과 면제 혜택을 받을 땐 지방세법이 기준이 되기 때문에 A주택(종전주택)과 B주택(신규주택) 매수 시기 사이에 1년이라는 기간이 필요하지 않습니다. 종전주택 매도 기한만 정해질 뿐이죠.

 

1주택자(A주택)가 추가로 신규주택(B주택) 매수 시 우선 취득세 일반세율인 1~3%를 납부하고, A주택(종전주택)을 기간 내에 매도하지 않을 시 중과세를 부과합니다. A주택과 B주택이 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 A주택(종전주택) 처분기간이 정해집니다.

• 조정(A주택) + 조정(B주택) = 2년 이내 A주택(종전주택) 처분
• 비조정(A주택) + 조정(B주택) = 3년 이내 A주택(종전주택) 처분
• 조정(A주택) + 비조정(B주택) = 일반 취득세율
• 비조정(A주택) + 비조정(B주택) = 일반 취득세율

 

종전주택이 조정지역이든 비조정지역이든, 비조정지역을 2주택째로 취득할 경우 일반 취득세율만 납부하시면 됩니다. 반대로 조정대상지역 내 주택을 2주택째로 취득할 경우 기간 내에 A주택(종전주택)을 처분하지 않을 경우 취득세 중과세를 납부하게 됩니다.

 

취득세 주택수 포함 부동산 종류

중과-경과조치

조합원 입주권, 주택 분양권, 오피스텔 등이 주택 수에 산입이 되냐 안되냐는 2020. 7. 10. 대책 전후로 나뉘게 되는데요.

 

2020. 7. 10. 대책(이하 7.10 대책) 발표일 이전에 계약한 경우와 7.10 대책 시행령 개정일인 2020. 8. 12. 이후 취득으로 주택수 산입 부동산 종류가 달라집니다.

 

2020. 7. 10. 대책(이하 7.10 대책) 발표일 이전에 계약한 경우

이 경우엔 매수자 입장에서 7.10 대책 발표를 미리 알 수 없기 때문에 억울할 수 있습니다. 그래서 7.10 대책을 적용하지 않기로 했는데요. 즉, 7.10 대책 발표 이전에 계약을 했다면 2020. 8. 12.(시행령 개정일) 이후에 잔금을 납부하더라도 조합원 입주권, 주택 분양권 오피스텔 등은 다주택자 취득세 중과 적용이 되지 않는다는 것입니다. 단, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정합니다.

 

2020. 8. 12. 이후 취득한 경우

7.10 대책의 시행령 개정일인 2020. 8. 12. 이후 조합원 입주권, 주택 분양권, 오피스텔 등을 취득한 경우 다주택자 취득세 중과가 적용됩니다.

 

7.10 대책 전후 무관 취득세 주택 수 비 산입 유형

공시지가 1억 이하, 무허가 건축물의 경우 취득세를 계산할 때 주택 수에 산입 되지 않습니다. 단, 정비사업(재개발 및 재건축 등) 구역에 속해있는 공시지가 1억 이하 건축물은 주택 수에 산입 됩니다. 

 

분양권 계약 시점별 취득세율

분양권-계약-시점별-취득세

이해하기 어려우신 분들은 조정대상지역 해제 장점 10가지 글의 분양권 파트에서 확인해보시기 바랍니다.

조정대상지역 해제 장점 10가지

 

취득세 계산 시 주의사항

취득세를 담당하는 지방세법에서는 관리처분 인가 후 멸실된 주택인 경우에만 주택 수 산입을 하지 않습니다. 하지만 양도소득세를 담당하는 소득세법에서는 관리처분 인가 후 멸실이 되지 않아도 주택 수에 산입을 하지 않는다는 점에서 비슷하지만 다른 성격을 지니고 있습니다.

 

예를 들어 설명하자면, 관리처분 인가가 진행되었음에도 불구하고 멸실되지 않은 주택을 매수했을 때 지방세법 상 주택 수에 포함되기 때문에 취득세 중과 위험이 있다는 것입니다.

 

멸실된 입주권을 취득했을 때는 토지분 취득세만 납부하기 때문에 4.6% 취득세만 납부하게 되는데요. 이 입주권이 완공이 됐을 때 다주택자일 경우 취득세율은 어떻게 되는지 궁금해하시는 분들이 계십니다. 멸실된 입주권 취득세율인 4.6%를 이미 납부했어도 추가적으로 취득세를 내야 하기 때문인데요.

 

분양권과 섞어서 생각하시는 경우 더욱 헷갈릴 수 있습니다. 분양권의 경우에는 완공된 후에 잔금을 내고 취득세를 납부하기 때문입니다. 이 부분에서 분양권과 입주권은 엄연하게 다릅니다. 입주권의 취득시기는 준공일이지만, 분양권의 취득시기는 잔금지급일이기 때문인데요. 이 때문에 아파트가 준공했을 때 취득세가 달라집니다.

• 입주권 : 입주권은 원시취득이기 때문에 보존등기 취득세율로 계산합니다. 보존등기 취득세율은 85㎡이하 2.96%, 85㎡초과 3.16% 인데요. 멸실된 입주권을 취득했을 때 이미 토지분의 취득세는 납부했기 때문에 건물분에 대해서만 취득세를 납부하면 되기 때문에 생각보다 적게 내는 편입니다.
• 분양권 : 분양권은 승계취득이기 때문에 유상매매 취득세율로 계산합니다. 분양을 하는 사람들에게 분양을 받는 것이기 때문에 매매계약과 똑같다고 생각하시면 되는데요. 즉, 1주택일 경우 1~3%, 2주택일 경우 8%, 3주택일 경우 12%의 취득세를 납부하게 되는 것입니다.

 

즉, 조정대상지역에 속해있는 A, B 주택을 소유한 자가 3주택째로 전용면적 85㎡ 초과한 입주권을 매매 후 주택이 완공이 됐을 때 건물분에 대해서 3.16%의 취득세를 내게 됩니다. 반대로 분양권의 경우엔 13.4%의 취득세를 내게 된다는 것에서 차이점이 있습니다.

 

취득세 납부시기

취득세는 과세물건을 취득한 날로부터 60일 이내에 관할 구청에 신고 납부하여야 합니다. 납부시기 내에 납부하지 않을 시 20%의 신고불성실 가산세와 1일 1십만 분의 25의 납부불성실 가산세가 추가되니 기한 내 납부를 권장합니다.

 

 

부동산 취득세에 대해 알아보았는데요. 부동산 경기가 안 좋아지면서 부동산 규제 완화가 이어지고 있지만 부동산 취득세 규제 완화는 되지 않고 있습니다. 결국 다주택자가 움직일 수 있는 키는 취득세 규제 완화가 될 텐데요. 정부의 방향성 변화에 집중할 필요가 있겠습니다.