1세대 1주택 비과세 요건 알아보기

자산을 불리기 위한 가장 좋은 절세법은 단연코 1세대 1주택 비과세를 이용하는 것입니다. 많은 분들이 다른 세법에 비해 간단하다고 착각을 하여 비과세를 받지 못하는 경우가 발생하곤 합니다. 1가구 1주택 비과세 요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

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1세대 1주택 비과세 요건

1세대가 국내에서 양도일 현재 1주택을 보유하는 경우로 보유 기간이 2년 이상인 경우(단, 취득 당시 조정대상지역일 경우 2년 이상 실거주까지 해야 합니다). 1세대 1주택 비과세 금액이 9억에서 12억으로 상향됨에 따라 주택 양도 시 실거래가 12억 초과(고가주택)할 경우 초과분에 대해서는 과세가 이루어집니다.

 

1가구 1주택 고가주택 양도세 계산 방법

 

1세대 1주택 비과세 신고는 세금이 발생하지 않았더라도 반드시 하시는 것을 권장합니다. 1세대 1주택 비과세 신고의무가 있는 것은 아니지만 혹시라도 추후에 다른 거래를 엮어 소명자료를 요구하는 불상사를 막기 위해 세금신고는 필수입니다.

 

 

1가구 1주택 기준

1가구 1주택 비과세는 양도일 당시 1세대에 1주택을 보유하고 있어야만 받을 수 있는 혜택인데요. 1세대의 개념을 잘못 알고 있어 양도세 폭탄을 맞는 경우들이 종종 발생합니다. 가장 흔한 케이스가 주택을 보유한 자녀가 세대분리 요건을 갖추지 않은 경우입니다.

자녀가 세대분리를 하기 위해선 아래 3가지 요건 중 최소 1가지 이상 요건을 충족해야 합니다.

• 혼인을 했을 것
• 만 30세 이상일 것
• 일정 소득이 있을 것

반대로, 위 세 가지 요건을 하나도 충족하지 못했을 경우 독립된 세대를 구성할 수 없을 것으로 판단하여 세대분리를 인정해주지 않습니다.

• 만 30세 미만의 미혼자이며, 일정 소득이 없는 경우

이 경우 주민등록등본상 세대가 분리되어있을지라도 세법상 부모님과 1세대 또는 1가구로 판단하기 때문에 자녀가 주택을 보유하고 있을 경우 부모의 주택과 함께 주택수를 산정합니다.

여기서 말하는 세대분리를 위한 일정 소득이란 1인 가구 중위소득 40% 이상인 경우를 말하는데요. 2022년 기준 1인 가구 중위소득 40%는 평균 월급 731,132원 이상(연봉 8,773,560원 이상)이며, 2023년 기준 1인 가구 중위소득 40%는 평균 월급 831,157원 이상(연봉 9,973,882원 이상)입니다. 여기서 인정되는 소득의 범위는 근로소득, 사업소득을 의미하고 아르바이트 또는 일용직의 급여는 인정되지 않습니다.

 

혼인을 하지 않은 만 30세 미만의 자녀와 세대분리가 필요할 경우 자녀를 취직이 쉬운 직장에 임시로 취직시키는 방법도 사용합니다.

 

무주택세대구성원 세대분리

 

 

1세대 1주택 비과세

1세대 1주택 양도세 비과세에 대한 좀 더 깊은 이해를 위해 1세대라는 단어를 정확히 이해할 필요가 있습니다. 양도소득세 비과세 판단 시 1세대의 범위는 어떻게 될까요? 소득세법 1세대1주택 비과세와 함께 알아보죠.

 

소득세법 제88조 제6호
“1세대”란 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위(거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매). 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다.

양도소득세를 판단할 때는 실질과세를 원칙으로 합니다. 실질과세란 주민등록등본 상 분리보다 실제 생계를 함께하는 가족인지 여부를 보고 양도소득세를 부과한다는 말인데요. 주민등록등본 상 거주지를 분리해놓았다고 무조건 안심할 수는 없습니다.

 

특히 1세대 1주택 비과세를 받을 때 12억이 넘는 고가주택 비과세인 경우처럼 양도소득세를 내지 않고 큰 이득을 편취했다고 생각된다면 나라에서는 과감히 세대분리 검증에 대한 요구를 할 수 있습니다. 실질적으로 분리하여 거주했는지 어떻게 확인할까요? 경우에 따라 다르겠지만 대표적으로 신용/교통카드 사용내역, 통신기지국 발신내역, 쿠팡 및 배달의 민족 사용 여부까지 확인하는 경우도 있습니다.

 

물론 직접적인 검증을 요구하는 경우는 드문 케이스입니다.

 

 

조정지역 1세대 1주택 비과세

비조정지역 주택의 경우 2년 보유만 해도 비거주자 1세대 1주택 비과세가 가능하지만 취득 당시 조정대상지역일 경우 2년 이상 거주요건까지 만족해야 양도소득세 비과세가 가능합니다. 주택의 취득일은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 하는데 통상적으로 잔금과 등기접수를 동시에 진행하기 때문에 잔금일이 기준이라고 생각하셔도 무방합니다.

 

즉, 잔금일이 해당 주택의 취득일이 되고 취득일이 조정대상지역 지정 전이라면 2년 보유만, 지정 후라면 2년 실거주까지 요건을 충족해야만 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다.

 

이때 예외사항이 발생할 수 있는데 계약시점엔 비조정대상지역이었으나, 잔금일에 조정대상지역으로 지정되는 경우입니다. 이 경우 계약 시점에 세대 기준으로 무주택자였다면 2년 보유만, 유주택자였다면 2년 거주 요건까지 채워야 합니다.

 

소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ①-5
거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

 

2022년 5월 10일 이후 양도분부터 최종 1주택 비과세 요건 재산정 기준이 삭제되었습니다. 기존에는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에서 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택을 제외한 모든 주택을 팔았을 때 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유(조정대상지역일 경우 2년 실거주까지 포함)해야 비로소 비과세가 됐었는데요. 이 기준이 삭제된 것입니다. 2022년 5월 31일 양도세 관련 개정사항에 대해선 다음 글에서 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

매번 바뀌는 세법 때문에 세무사분들도 세무상담을 기피하고 있다고 하는데요. 1세대 1주택 비과세 요건만큼은 제대로 알고 있을 필요가 있다고 생각합니다.