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최근 대부분의 지방이 조정대상지역 규제 해제가 되었는데요. 조정대상지역에서 비조정지역으로 규제가 풀리면 어떤 장점이 있을까요? 조정대상지역 해제 효과는 다양하지만 그중에서도 중요하면서도 헷갈릴 수 있는 몇 가지만 집중적으로 다루어보도록 하겠습니다.
1. 1세대 1주택 비과세 요건 변경
조정대상지역에서 해제된 후 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 사라지기 때문에 2년 이상 보유만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 헷갈리실 수 있겠지만 조정대상지역 때 매수한 물건이 2년 이상 거주요건이 사라지는 것은 아닙니다. 반드시 조정대상지역 해제 후 취득한 주택이어야만 거주요건이 사라집니다. 물론 아래와 같은 예외사항이 있긴 합니다.
매수자 입장에서 조정대상지역 해제 전 매수 계약 후 조정대상지역 해제 후 잔금을 지불한다면 2년 이상 거주요건을 채우지 않고 2년 이상 보유만 해도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 원칙상 잔금일이 취득일이기 때문입니다.
반대로 매수자 입장에서 조정대상지역 지정 전 매수 계약 후 조정대상지역 지정 후 잔금을 지불하는 것도 2년 이상 거주요건을 채우지 않고 2년 이상 보유만 해도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 원칙상 잔금일이 취득일이지만 매수자 입장에서는 조정대상지역에 해당 지역이 묶일지 예상할 수 없어서 억울할 수 있기 때문입니다. 단, 계약금 지급, 계약서 작성을 조정대상지역 지정 전에 했어야만 하며 세대 기준으로 무주택이어야만 합니다.
2. 일시적 2주택 기존 주택 처분 기간 변경
최근 개정된 법에 의하면 종전 주택이 조정대상지역인 경우, 추가적으로 조정대상지역 내 신규 주택을 매입했을 때 일시적 2주택 비과세를 받기 위해선 종전 주택을 2년 이내에 매도하면 되었는데요.
조정대상지역이 해제되어 종전 주택 또는 신규 주택 중 비조정지역이 되었다면 종전 주택을 3년 이내에 매도해도 일시적 2주택 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.
3. 다주택자 양도세 중과 배제
조정지역 해제 양도세에 대해 살펴볼 건데요. 2020년 7월 10일 부동산 대책(이하 7.10 대책)의 내용 중 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 20%p, 3주택 이상인 자는 30%p 양도세를 각각 중과하는 방안이 있었습니다. 이 방안은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용하기로 하여 다주택자의 매물을 유도하고자 했습니다.
하지만 주택 시장이 안 좋아지자 정부에서 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시적으로 배제해주기로 합니다. 조정대상지역 내 주택 양도 시 보유기간 2년 이상인 주택인 경우 2023년 5월 9일까지 양도하면 양도소득세 중과를 배제해주겠다는 것이죠.
조정대상지역 규제에서 풀려 비조정지역이 된 경우엔 2023년 5월 9일 이후에 매도하여도 양도소득세 중과를 받지 않는다는 이점이 있습니다.
위 첨부된 이미지는 취득 시점과 양도 시점에 따른 비과세 요건과 다주택 양도세 중과 여부를 나타낸 표입니다. 조정대상지역 해제 시 비과세 요건 중 2년 거주 요건이 사라지는 것은 아니지만 다주택자 양도세 중과는 되지 않습니다. 물론 위에서 미리 언급했듯이 어차피 2023년 5월 9일까지 양도할 경우는 한시적으로 양도세 중과가 배제되지만요.
한 가지 팁을 말씀드리자면, 종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니지만 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 중과세율은 적용하지 않습니다.
4. 종합부동산세 세율 완화
조정대상지역 2주택 이상 또는 3주택 이상인 자는 비조정 2주택 이하 또는 비조정 1주택 + 조정 1주택에 비해 2배의 종합부동산세를 납부했습니다. 조정대상지역에서 해제되면 누군가는 종합부동산세 세율이 절반으로 줄어드는 효과를 얻을 수 있을 것입니다.
5. 대출규제 완화
조정 지역 해제 대출에 대해서 알아볼 건데요. 조정대상지역 해제 시 손꼽을 수 있는 장점 중 하나가 대출 규제 완화입니다. 비록 지금은 고금리로 인해 큰 효과를 누리긴 어렵겠지만 실수요자들의 갈아타기에는 분명히 도움이 될 것입니다.
6. 자금조달계획서
조정대상지역에서 주택을 매수하시는 분들은 자금조달계획서 한 번씩 작성해보셨을 텐데요. 생각보다 귀찮고 자금출처를 정확히 기록해야 되는 번거로움이 있습니다. 비규제 지역에서는 6억 이상의 주택을 매수할 경우에만 자금조달계획서를 작성하기 때문에 수고로움이 줄어들 수 있겠습니다.
7. 청약 재당첨 제한 기간
비조정지역은 조정대상지역과 달리 청약 재당첨 제한 기간이 없습니다. 심지어 여러분이 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 당첨되어 5년, 10년 재당첨 제한을 이미 받고 있다고 해도 비조정지역에서는 청약 당첨이 가능합니다.
또한 비조정지역에서는 세대주와 세대원 모두 청약이 가능하고 심지어 다주택자도 청약이 가능합니다. 물론 청약통장을 갖고 있는 분들에 한해서 말이죠. 수도권의 경우 1년 이상 보유한 통장, 비수도권의 경우 6개월 이상 보유한 통장일 때 1순위 청약을 넣으실 수 있습니다.
청약에 당첨되거나 분양권을 매수했을 때 대부분 중도금 대출을 받으실 텐데요. 중도금 대출은 비조정지역은 세대당 2건, 조정대상지역은 세대당 1건만 가능합니다. 비조정지역에서 중도금 대출은 DSR과 DTI를 보지 않습니다. 다만, 잔금 대출 시 소득 조건에 따라 대출 규모가 달라질 수 있습니다.
8. 증여 취득세 완화
다주택자에 대한 규제 폭탄으로 인해 직계존비속 간에 증여 사례가 늘었다는 뉴스를 보신 적이 있을 것입니다. 매도 후 양도소득세 중과가 되느니 증여로 장기 보유하는 것이 이득이라고 생각하기 때문인데요.
조정대상지역의 경우 공시지가 3억 이상이 넘어가면 증여 취득세가 12% 부과됩니다. 사실상 조정대상지역으로 묶인 지역에서 공시지가 3억 이하를 찾는 것이 더 어려운 수준이기 때문에 대부분 12%의 취득세를 부과하면서까지 증여를 택했습니다.
하지만 비조정지역일 경우 증여 취득세는 공시지가와 관계없이 3.5% 부과됩니다. 상대적으로 증여가 수월해진다고 볼 수 있습니다.
9. 분양권 비과세 요건
조정대상지역일 때 분양권에 당첨이 되었어도 완공 시점에 조정대상지역이 해제되면 비과세 요건 중 2년 거주 요건이 사라집니다. 즉, 2년 보유만 해도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것이죠. 그 이유는 분양권은 완공이 된 후 잔금을 쳐야만 주택으로 변하는 것이기 때문입니다.
1주택자가 조정대상지역일 때 분양권에 당첨되고 완공 시점에 조정대상지역이 해제된다면 취득세 요건을 어떨까요? 이에 대한 답변을 하기 위해선 아래 내용들을 순차적으로 설명해야겠습니다.
위 첨부된 이미지 2022년 국세청 주택과 세금 Q&A를 살펴보면, 조정대상지역 내 2주택자가 추가로 분양권을 취득할 때 취득세율을 문의한 것입니다. 분양권이 주택으로 산정되는 기준은 분양계약일이라고 명시가 되어있군요.
그렇기 때문에 분양권 분양계약을 하면 조정대상지역 3주택으로써 12%의 취득세율 적용되는 것이죠.
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권의 취득세 중과 기준일은 계약일이 된다는 의미입니다. 하지만 좀 더 깊이 내용을 들여다보면 다른 해답을 찾을 수 있습니다.
분양권의 주택 수 산정 기준은 분양권 취득일(분양계약일)이고 중과 여부는 주택 취득일이 되는데요. 일부 법에선 분양권을 보유하고만 있어도 주택 수에 가산하지만, 중과 여부는 엄연하게 다릅니다. 중과는 주택일 때 받는 페널티로 아직 주택이 되지 않은 분양권에는 과세할 수 없습니다.
분양권은 말 그대로 권리에 해당하고 잔금을 지불해야만 주택으로 변하는 특성을 가지고 있습니다. 결국 분양권의 주택 취득일은 잔금일을 기준으로 산정하게 되어 있다는 말인데요. 즉, 조정대상지역 때 당첨된 분양권이 잔금일에 비조정지역인 경우 취득세 중과를 면할 수 있는 것입니다. 1주택자가 잔금일 기준 비조정지역을 2주택째로 취급했을 경우 취득세율은 1~3%이기 때문입니다.
조정대상지역 해제 분양권 전매 관련 내용입니다. 많은 분들이 조정대상지역 해제가 되면 분양권 전매제한도 같이 풀리는 것으로 알고 계신데 반은 맞고 반은 틀린 말입니다. 2020년 9월 22일부터 주택법 시행령이 바뀌어 수도권(서울, 경기, 인천)과 광역시(부산, 대구, 광주, 대구)는 조정대상지역과 관계없이 전매제한은 3년 또는 소유권 이전등기 시까지 불가하기 때문입니다. 그 외의 지역은 전매제한이 풀리거나 기간이 6개월로 변경됩니다.
10. 주택 처분 조건 등의 조건 해지
1주택자가 조정대상지역 내 신규주택을 취득하면서 대출을 할 때 종전주택 처분 약정을 포함하여 다양한 조건들이 붙습니다. 하지만 신규주택이 조정대상지역 규제 해제된다면 종전주택 처분 약정 등의 특약은 어떻게 될까요?
위 첨부된 이미지는 규제지역 해제에 따른 처분 약정 등의 효력 지속 여부를 금육감독원에 문의한 결과입니다. 답변을 살펴보면 규제지역 지정이 해제된 경우 사후관리 의무가 지속되지 않는다고 합니다.
은행업감독업무시행세칙 별표 18 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크 관리 세부기준 14호를 살펴보면 주택의 처분, 주택 추가 구입 금지, 주택 의무 거주 및 기한 내 전입에 관한 특약이 체결된 대출은 사후 관리하여야 하지만 규제지역 지정이 해제된 경우에는 그러하지 아니하다고 명시되어 있습니다.
즉, 조정대상지역일 때 대출을 받음으로써 발생한 특약(주택의 처분, 주택 추가 구입 금지, 주택 의무 거주 및 기한 내 전입)은 효력이 상실한다는 의미입니다.
지금까지 조정대상지역 해제되면 좋은 점에 대해서 알아보았는데요. 조정대상지역 해제 지역이 많다 보니 이 글을 직접적으로 응용해볼 수 있는 분들이 많이 계실 것 같아 도움이 되길 기원합니다. 또한 조정대상지역 해제 요건을 충족했음에도 불구하고 아직 투기 위험이라는 명목으로 규제가 풀리지 않은 지역들이 있습니다. 얼마 지나지 않아 수도권도 하나하나 조정대상지역이 풀리게 될 텐데 미리미리 공부하시고 준비해두시기 바랍니다.
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