자녀에게 주택 매매(저가양수·양도)

부모 자식 간 부동산 매매 중 저가 양수, 저가 양도에 관한 글입니다. 최근 부동산 거래가 줄어서 증여에 관심을 갖는 부모가 늘어나고 있습니다. 세금적인 문제로 집을 매도하고 싶지만 팔리지 않기 때문인데요. 저가 양수도에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

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아파트 저가 매매

부동산 거래가 줄어든 지금 중개거래와 달리 직거래 비율은 상당히 높은 편입니다. 시가보다 수 억 원 저렴한 거래 특히 직거래의 경우 직계존속 부동산 매매 가능성을 생각하지 않을 수 없습니다. 아무리 부동산 경기가 얼어붙었을지라도 3억 원가량 저렴하게 매도하는 건 집주인 입장에서 생각해보면 쉽지 않은 결정이기 때문인데요.

 

3억 원이나 저렴하게 매도하는데 저가 직거래를 진행한다. 자녀에게 주택을 저가 양도하는 것이라는 합리적 의심이 들 수밖에 없는 상황입니다.

 

양도자 입장(매도자, 부모님)

양도자(매도자)는 대부분 부모님일 확률이 높습니다. 양도자 입장에서 저가 양도를 하면 어떤 점이 유리할까요?

• 종합부동산세 경감 효과 : 증여 또는 매도를 통해 주택수를 줄일 수 있고 결과적으로 종합부동산세 경감 효과를 얻을 수 있습니다.
• 양도소득세 경감 효과 : 2023년 5월 9일 이전까지 양도소득세 중과가 배제되기 때문에 절세효과를 얻을 수 있습니다.

특히, 1세대 1 주택 비과세 조건을 갖추었거나 일시적 1가구 2 주택 혜택을 누리기 위해 2~3년 안에 종전주택을 매도해야만 하는 경우 저가 양도를 생각해볼 수 있습니다. 정해진 기간 안에 집을 매도해야 하지만 부동산 경기 악화로 집이 팔리지 않기 때문에 차선으로 생각해볼 수 있는 방안입니다.

 

양수자 입장(매수자, 자녀)

양수자(매수자)는 대부분 자녀일 확률이 높습니다. 양수자 입장에서 저가 양수를 하면 어떤 점이 유리할까요?

• 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다.
• 투자가치가 있는 부동산을 부모에게 저가 양수했을 경우 향후 부동산 가격 상승효과를 기대해볼 수 있습니다.

 

부모 자식 간 부동산 매매 시 주의사항

이왕이면 자녀에게 싸게 주택을 넘기고 싶은 게 부모의 마음일 텐데요. 아쉽게도 법적으로 저렴하게 줄 수 있는 상한선이 정해져 있습니다. 매도자(양도자, 부모님)와 매수자(양수자, 자녀)는 각각 다른 법을 적용받게 됩니다.

 

양도자 입장(매도자, 부모님)

양도자 입장에서 아래 두 가지 조건이 충족될 시 소득세법의 부당행위 계산부인 규정을 위반하게 됩니다.

• 특수관계인과의 거래일 것
• 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 것

특수관계인에게 매도할 때 시가(시장에서 거래되고 있는 금액)와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5%보다 차이가 더 나는 경우, 시가를 기준으로 양도소득세가 부과됩니다.

 

예를 들면, 시가 10억 원의 아파트를 자녀에게 7억 원에 매도할 시 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이기 때문에 부당행위 계산부인 규정을 위반하게 되는 것입니다.

 

다만, 부모가 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우 어차피 양도소득세는 발생하지 않기 때문에 부당행위 계산부인 규정을 생각하지 않고 싸게 매도해도 상관없습니다. 그에 따른 페널티는 시가 기준으로 양도소득세를 부과하는 것뿐이니까요.

 

또한 2023년 5월 9일 이전까지 양도할 시 양도소득세 중과가 배제되기 때문에 양도소득세 일반과세로 매도할 수 있다는 장점이 있습니다. 어떤 것이 더 이득인지 계산해보고 필요시 저가 양도도 고려해볼 수 있습니다.

 

부모님 입장에서 주의사항을 정리하자면 다음과 같습니다.

• 거래금액이 시가의 5%를 초과할 경우 부당행위 계산부인 적용을 받을 수 있습니다. 1세대 1 주택자, 기본세율 적용 대상자는 종합부동산세 경감 효과를 얻을 수 있습니다.
• 다주택자인 경우 2023년 5월 9일까지 양도소득세 중과 배제가 시행되기 때문에 저가 양도하기 좋은 기회라고 할 수 있습니다.

 

양수자 입장(매수자, 자녀)

양수자 입장에서 아래 두 조건이 충족될 시 증여세법의 저가 양수로 인한 증여 규정을 위반하게 됩니다.

• 특수관계인과의 거래일 것
• 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 30%에 상당하는 금액 이상일 것

특수관계인에게 매수 시 시가(시장에서 거래되고 있는 금액)와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 30%보다 차이가 더 나는 경우, 거래금액과 기준금액과의 차액만큼 증여재산가액으로 적용받습니다.

 

예를 들어, 시가가 10억 원의 아파트를 7억 원에 부모에게 매수했을 시 문제가 되지 않습니다. 시가의 30%인 3억만큼만 차이가 나기 때문입니다. 만약 시가가 10억 원의 아파트를 5억 원에 부모에게 매수한다면 이야기가 달라집니다.

 

7억 원까지는 저가 양수로 인한 증여 규정을 위반하지 않은 것으로 보기 때문에, 7억 원까지는 정상적인 거래로 보고 나머지 2억에 대해서만 증여세를 부과하게 됩니다.

 

자녀 입장에서 주의사항을 정리하자면 다음과 같습니다.

• 시가와 거래 금액의 차이가 최소 3억 원 또는 시가 × 30%가 되도록 거래 금액을 측정하세요.
• 특수관계자의 거래이기 때문에 거래대금은 반드시 자녀가 낼 수 있는 능력이 되어야 하며, 금융거래 기록을 남겨두어야 합니다. 행여나 증여세, 취득세를 부모님이 몰래 돌려서 내줄 생각은 버리시는 게 좋습니다. 저가 양도는 세무조사가 나올 확률이 높습니다.
• 거래대금에 대한 자금출처를 확실하게 입증할 수 있어야만 합니다. 만약 자금출처 입증이 미흡하다고 느껴질 경우 거래 금액을 보다 낮추어 증여세로 납부하는 것이 바람직합니다. 물론 이 경우 부모님의 양도소득세는 늘어날 수 있습니다.

 

2022년 저가 양도하면 좋은 이유

2022년까지는 자녀가 부모 소유의 주택을 저가로 취득한 경우 시가가 아닌 실제 취득가액을 기준으로 취득세를 부과했지만 2023년부터는 실제 취득가액이 아닌 시가(시가 인정액)를 기준으로 취득세를 부과하게 됩니다. 즉, 시가 12억 원의 아파트를 부모님에게 9억 원에 매수했을지라도 시가인 12억 원을 기준으로 취득세를 납부하게 된다는 의미입니다.