전세 계약갱신청구권 거부 행사 방법

임대차 3법 중 하나인 계약갱신청구권은 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 분쟁의 소지가 많이 있을 수 있는 법인데요. 전세 계약갱신청구권 거부 방법 및 계약갱신청구권 행사 방법에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

썸네일

 

계약갱신청구권이란

계약갱신청구권 이란 2020년 12월 10일부터 시행되고 있는 임대차 3법 중 하나인데요. 통상적으로 임대차 계약기간은 2년 정도로 정하여 2년이 지나면 세입자가 나가거나 집주인과 새로 계약을 체결해야만 했습니다.

 

하지만 계약갱신청구권 제도가 생김으로 인해 세입자가 집주인에게 계약을 갱신하겠다고 의사를 표현하면 세입자가 임대차 계약기간을 2년 연장하여 총 4년을 거주할 수 있는 제도입니다. 2+2라고 불리기도 하는데요. 임대차 계약이 갱신될 경우 세입자는 집주인의 요구에 의해 최대 상한 5% 정도의 전세금 또는 월세를 올려서 계약해야 할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 행사 방법

계약갱신청구권을 행사하는 방법은 특별히 정해진 방법이 존재하지는 않습니다. 다만, 어떠한 방식으로든 통지를 하면 되는데요.

 

대표적인 계약갱신청구권 행사 방법 몇 가지를 예시로 말씀드려보자면 다음과 같습니다.

1. 임대인(집주인)과 통화하여 계약갱신청구권 의사를 전달한다.
2. 문자로 계약갱신청구권 의사를 전달한다.
3. 카카오톡(카톡)으로 계약갱신청구권 의사를 전달한다.

여러 가지 예시가 있지만 집주인에게 계약갱신청구권 의사가 전달되기만 하면 됩니다. 만약 직접 통화를 하신다면 대화 내용을 녹음하는 것도 하나의 방법이 될 수 있는데요. 전화 통화 시점이 나타나지 않을 수 있기 때문에 계약갱신청구권 시점에 대해서 얘기하는 것과 계약갱신청구권을 행사하겠다는 말을 반드시 해야 합니다.

 

문자의 경우 상대방이 읽었는지 판단할 수 없기 때문에 문자보다는 카카오톡으로 전달하는 것이 더 좋을 수 있습니다. 문자와 카카오톡을 보낼 때 포함되어야 할 내용은 세입자의 이름, 아파트 이름, 임대차 방식을 적고 구체적으로 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 명확히 표시하면 되겠습니다.

 

계약갱신청구권 행사 기간

전세 갱신 몇 개월 전? 계약갱신청구권 기간은 계약기간 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 인데요. 임대차 계약 체결한 시점에 따라 만료 기간이 조금 다릅니다.

• 임대차 계약을 체결한 시점이 2020년 12월 10일 이전인 경우 : 계약기간 만료 1개월 전까지 계약갱신청구권 사용 통보
• 임대차 계약을 체결한 시점이 2020년 12월 10일 이후인 경우 : 계약기간 만료 2개월 전까지 계약갱신청구권 사용 통보

물론 계약갱신요구권은 청구권은 1회에 한하여 사용할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권을 사용한다는 말이 없어 자연스럽게 계약이 연장된 경우를 묵시적 갱신이라고 하는데요. 묵시적 갱신이나 기존 계약일 연장 합의를 통해 2년 이상 거주하고 있는 분들도 계약갱신청구권을 사용한 것은 아니기 때문에 추후에 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 자격이 남아있습니다.

 

이를 일부러 이용하려는 임차인(세입자)의 경우 일부러 말을 하지 않는 경우도 있지만 웬만하면 집주인(임대인)에게 확실하게 계약갱신청구권 사용에 대해 통보하시는 것이 좋습니다.

 

계약갱신청구권 행사 기간은 초입 불산입 법칙이 적용되어 시작된 날은 계산하지 않습니다. 만약 2022년 10월 10일이 임대차 계약 만료일이라고 한다면 계약 만료일의 2개월 전은 2022년 8월 10일이 될 것입니다. 이때 첫 날을 빼고 2022년 8월 9일 24시까지 계약갱신청구권 사용 의사를 밝혀야 합니다. 이처럼 개월 단위로 날짜가 지정되어 있는 법의 경우 말일이 30일, 31일인 것은 아무 의미를 갖지 않습니다.

 

계약갱신청구권 거부

계약갱신청구권이 아무리 임차인(세입자)에게 유리한 제도라고는 하지만 집주인 입장에서는 상당히 억울할 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우가 법으로 정해져 있는데요.

1. 집주인 또는 집주인의 가족(직계존속, 직계비속)이 실거주할 예정인 경우
2. 집주인이 임차인에게 일정 금액 보상을 제공하는 경우
3. 세입자가 임대료를 3개월분 연체한 경우(연속적으로 연체하지 않아도 거부 가능)

만약 법으로 정해진 경우가 아님에도 불구하고 거짓으로 집주인이 실거주하는 척하여 기존 세입자를 쫓아내는 경우 세입자는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

집주인(임대인)은 계약갱신청구권 거부 시 문자 또는 통화 녹음 등을 통해 의사전달 여부를 확실히 증명할 수 있게 준비해두는 것이 좋습니다. 

 

계약갱신청구권 실거주

임대인(집주인)이 실거주 입증에 대한 한 가지 사례를 들어보겠습니다.

 

A 씨는 2017년 1월 B 씨에게 아파트를 보증금 8억/월세 240만 원으로 2년간 임대를 했습니다. 2018년 11월 월세를 300만 원으로 올리고 계약기간을 2021년 1월까지로 연장했습니다. 그리고 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월에 A 씨는 B 씨에게 자신이 실거주를 하겠다며 계약갱신청구권을 거절했습니다. B 씨는 계약 갱신을 요청했으나 A 씨가 명도소송을 진행하여 B 씨는 쫓겨나게 되었습니다. B 씨는 A 씨가 실거주를 하지 않고 새로운 세입자를 받거나 집을 매도할 계획인 것이라고 주장하였는데요. 

 

위 사례의 경우 A 씨의 실거주 여부를 입증하는 것은 누가 해야 하는 것일까요?

 

최근 서울 중앙 지방법원 하급심 판례에 따르면 "실거주라는 것은 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다. 임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증하기 쉽지 않은 특성이 있다."

 

이 말인 즉, 실거주한다는 것이 주관적인 임대인의 의사에 달려있다는 것인데요. 본인이 진짜 실거주할 것이라는 것을 임대인이 어떻게 밝히느냐도 생각해볼 문제입니다. 입증 책임은 결국 임차인에게 있다고 합니다. 결과적으로 임대인(집주인)이 승소하게 되었습니다.

 

물론 계약갱신청구권 거절로 인해 세입자가 쫓겨났을 경우 집주인 거주 여부를 확인할 수 있는 방법이 있긴 합니다. 네이버 부동산 등 지속적으로 매물이 올라오는지 확인해야 하며, 임차인 보호법 시행령 제6조 "임대인의 실거주를 이유로 계약갱신이 거절된 임차인은 거주하던 집의 임대차 계약 체결 여부에 대한 내용을 열람할 수 있다"에 의거하여 관할 주민센터에서 임대차 계약 체결 여부를 확인하실 수 있습니다.

 

다만, 임차인이 누구인지 알 수 없어 직계존비속일 수도 있기 때문에 함부로 손해배상 청구가 불가능하다는 허점이 있습니다. 새로운 임차인이 직계존비속이 아닌 것을 확실히 증명할 수 있다면 손해배상 청구가 가능합니다.

 

직계존비속에게 유상으로 전월세금을 받고 임대차 계약을 진행할 예정인 경우에도 계약갱신청구권 거절 사유가 됩니다.

 

계약갱신청구권 손해배상

계약갱신청구권과 관련하여 손해배상 청구가 이루어질 수 있는데요. 계약갱신청구권 손해배상 금액은 다음 세 가지 중 가장 비싼 금액으로 결정됩니다.

• 계약갱신청구권 월세인 경우 월차임의 3개월분
• 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받았을 때, 기존 세입자와 새로운 세입자의 월세 차이 금액의 2년분
• 계약갱신청구권 거절 당시 세입자가 입은 손해액. 예를 들면 중개수수료, 이사비 등

눈치채셨겠지만 손해배상 금액이 크지 않기 때문에 변호사 선임비 등까지 고려한다면 승소하더라도 남는 돈이 적습니다. 그렇기 때문에 사실상 손해배상 청구하는 사례가 적은 편입니다.

 

집주인이 실거주를 한다는 이유로 세입자를 내보낸 뒤 며칠 또는 몇 달 뒤 집을 팔았을 때 계약갱신청구권 손해배상이 성립할 수 있을까요? 아쉽게 이 경우에 관한 내용은 계약갱신청구권 관련 법이 적혀있는 주택임대차 보호법 상에 언급되어 있지 않습니다. 다만, 민법상 불법행위에 해당될 수 있기 때문에 민사소송을 걸어 불법 행위가 인정이 된다면 손해배상을 받을 수 있습니다. 하지만 이 또한 집주인이 집 매도에 대한 정당한 사유가 있다면 손해배상을 청구할 수 없습니다.

 

계약갱신청구권 예외

계약갱신청구권 예외에서는 계약갱신청구권에 대해 헷갈릴 수 있는 상황들을 가정하여 설명하겠습니다.

 

1. 계약갱신청구권 1년 계약

임대차 계약은 기본적으로 2년 계약을 원칙으로 하는데요. 기존 임대차 계약을 1년 했다고 하더라도 계약갱신청구권 사용이 1회에 한하여 가능합니다.

 

2. 계약갱신청구권 임대료 인상

집주인이 전세 계약갱신청구권 5% 이상 임대료를 올려주지 않으면 본인이 거주하겠다고 하며 임차인을 쫓아내는 경우는 어떠할까요?

 

예를 들어 집주인의 요구에 못 이겨 8%의 임대료를 올렸을 때 3% 금액을 돌려달라고 할 수 있을까요? 현재 계약갱신청구권은 법에 따라 5% 이상은 올릴 수 없게 설정되어 있습니다. 이때는 임차인이 상황 선택을 할 수 있는데요.

• 임대료 8% 인상을 인정하고, 계약갱신청구권을 추후에 사용할 것. 임대료를 8% 인상한 순간 그것은 더 이상 계약갱신청구권을 사용한 것이 아닌 재계약인 것일 뿐입니다. 2년 후 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 그때는 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있습니다.
• 계약갱신청구권을 행사하겠다고 하는 경우 3% 임대료 반환 요구가 가능합니다. 다만, 이 경우 2년 뒤엔 추가적으로 계약갱신청구권을 행사할 수 없기 때문에 임차인은 퇴거해야 합니다.

 

3. 계약갱신청구권 계약서

임대차3법 계약갱신청구권 사용으로 인해 세입자가 2년 더 사는 것으로 합의를 하였는데, 계약서를 작성하지 않고 기존 전세 기간이 지난 경우 나중에 세입자가 묵시적 갱신을 주장할 수 있을까?

 

이 부분은 상당히 모호하며 분쟁의 소지가 많이 있습니다. 임대차 3법 계약갱신청구권 사용 시 집주인의 입장에서는 계약갱신 청구로 인해 계약이 연장될 시 계약서를 다시 작성하고 특약사항에 임대차 계약갱신청구권에 관련된 내용을 기재하는 것이 좋습니다.

 

위와 같은 상황이 발생하지 않기 위해 통화 녹음, 계약갱신청구권 문자 등을 증거로 남겨두는 것이 필요합니다.

 

일반적으로 계약갱신청구권을 쌍방 합의만으로 이루어지기 때문에 공인중개사가 필요 없으므로 계약갱신청구권 복비는 필요하지 않습니다.

 

4. 계약갱신청구권 연락두절

계약갱신청구권 요구를 하려 했으나 집주인이 연락을 받지 않는 경우, 또는 계약갱신청구권 거절을 하려 했으나 세입자가 연락을 받지 않는 경우엔 어떠할까요?

 

연락을 받지 않더라도 문자, 통화내역, 내용증명 등 의사를 전달했다는 증거를 남겨두는 것이 추후에 특이상황 발생 시 유리할 수 있습니다.

 

5. 계약갱신청구권 임대인 임대사업자

집주인(임대인)이 임대사업자인 경우 계약갱신청구권 요구를 거절할 수 있을까요? 간혹 임대사업자는 민간 임대 주택에 관한 특별법(이하 '민특법'이라고 함)을 따른다는 이유로 계약갱신청구권 거부를 주장하는 집주인이 있는데요.

 

임대인이 임대사업자라고 하더라도 계약갱신청구권 요구가 1회에 한하여 가능합니다. 민특법에 따르면 임차인이 2년 거주 후 재계약을 요구할 때 특별한 사유가 아닌 한 거절하지 못한다고 되어 있는데요. 특별한 사유는 발생하기 어려운 사유들 뿐이기 때문에 대부분의 상황에선 집주인은 거절할 수 없습니다.

 

만약 정당하지 않은 사유로 임대차 계약 연장을 거부할 시 1,000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

6. 계약갱신청구권 재계약

계약갱신청구권을 사용하여 임대차 3법 2+2를 적용받아 2년 더 거주한 경우입니다. 계약갱신청구권까지 사용하여 총 4년 거주한 임차인이 추가적으로 재계약을 하여 2년을 더 살고 계약갱신청구권을 한 번 더 사용할 수 있을까요?

 

계약갱신청구권 1회 한정이라는 것은 임대차 계약 한 건당 1회 한정이라는 의미이므로 이러한 경우 사용이 가능합니다. 왜냐하면 총 4년 뒤 재계약을 진행하여 2년을 다시 거주하는 경우이기 때문입니다. 이 경우 총 8년까지 거주가 가능합니다.

 

7. 계약갱신청구권 중도해지

계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할까요? 아닙니다. 임차인은 언제든 임대인에게 계약갱신청구권 중도해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력은 발생합니다. 즉, 3개월 후 임대인은 새로운 세입자를 구하거나 집을 매도하여 보증금을 세입자에게 돌려주어야 한다는 의미입니다.

 

다만, 요즘 같은 부동산 경기 불황인 경우 세입자를 새로 받기 어려워 집주인이 곤욕을 치르는 경우가 많이 발생할 여지가 있습니다.

 

 

다양한 상황을 가정하여 계약갱신청구권에 대해 알아보았는데요. 부동산 경기 침체로 인해 부동산 규제를 완화하고 있는 지금 이 법의 방향성이 어떻게 변할지 관심을 가져보시기 바랍니다.