전세 사기 예방하는 방법

부동산 빙하기가 진행되며 전세 사기가 급증하고 있다는 소식이 들려옵니다. 전세 사기의 대상은 사회 초년생 또는 신혼부부들이 대부분인데요. 피땀 흘려 번 돈을 한 번의 실수로 전부 날릴 수 있는 전세 사기, 전세 사기 예방법에 대해 알아보겠습니다.

 

섬네일

 

전세 사기 피해 사례

전세 사기를 피하기 위해서는 전세 사기의 유형에 대해서 확실히 알아야 합니다.

• 전세 사기 피해 사례 유형 1. 전세 거주 중 집주인이 바뀌어 전세 물건을 담보로 전세보증금에 달하는 금액만큼 근저당을 설정하는 경우
• 전세 사기 피해 사례 유형 2. 적은 자본 또는 무일푼으로 갭 투자만 하는 업자로 새로운 임차인이 구해지지 않을 시 전세보증금을 돌려주지 않는 경우

전세 사기 피해 사례 유형 2의 경우 대표적으로 세 모녀 전세사기 사건을 들 수 있는데요. 세 모녀 전세사기 사건은 조직적으로 이루어지는 깡통전세 사기수법입니다. 깡통전세란 담보대출과 전세보증금이 매매가를 상회하는 전세 형태를 비유적으로 이르는 말입니다.

 

검찰은 해당 사건을 사기라고 인정하면서도, 대다수 법무법인에 따르면 관련자들이 불법 행위를 한 것은 사실이지만 임차인들에게 전세가 자체를 속인 것은 아니고 주변 시세를 확인하고 계약한 점을 미루어 볼 때 기만과 피해 사이의 인과 관계가 없어 사기로 입증하는 것은 어렵다고 결론을 내렸습니다.

 

결국 선량한 피해자를 보호해 줄 법이 존재하지 않는 것이죠. 그렇기 때문에 전세보증금을 지키기 위해선 스스로 공부하시고 대비하시는 방법밖에 없습니다.

 

전세 사기 예방법

1. 등기부등본 확인

전세 계약 시 계약금을 넣기 전 등기부등본과 건축물대장을 확인하는 습관이 필요합니다. 등기부등본을 통해 소유자를 확인하고 본 계약 시 신분증을 통해 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 확인하셔야 합니다.

 

또한 등기부등본 갑구에서 소유권에 대한 부분을 확인하실 필요가 있는데요. 만약 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부를 확인해야만 합니다. 신탁자에게 임대 권한이 없다면 신탁사의 동의 없는 임대차 계약은 법적인 보호를 받지 못하기 때문입니다. 신탁 관련 전세 사기는 대부분 신축 빌라에서 발생하게 되는데요. 원 건축주가 분양 전 전세를 먼저 맞추다가 문제가 발생하는 경우가 많으니 신축 빌라 전세를 얻을 때는 신탁 등기 여부도 주의 깊게 확인하시는 것이 좋습니다.

 

부동산 등기부등본 보는법

 

등기부등본은 갑구와 을구로 나뉘어 있는데요.

• 갑구 : 소유권에 관한 사항
• 을구 : 소유권 외에 관한 사항 (ex. 근저당 등)

 

'을구에 근저당이 있다면 전세를 들어가지 않는 것이 좋다'라는 말을 들어본 적이 있을 텐데요. 그 이유는 근저당이 선순위(보다 빠른 날짜에 신고한 권리)로 잡혀있을 경우 우선변제권이 성립하지 않기 때문입니다. 우선변제권을 말 그대로 다른 권리보다 우선하여 변제받을 권리를 뜻합니다.

 

우선변제권 요건(+권리분석)

 

2. 전입신고 및 확정일자 설정

을구에 근저당이 없는 집 또는 근저당 말소를 조건으로 전세 계약을 하는 것이 전세보증금 보호의 기본입니다. 하지만 근저당이 없는 집에 전세 계약했다고 무조건 안전할까요? 아쉽지만 추가적으로 설정해야 할 조건들이 있습니다.

 

바로 전입신고와 확정일자를 설정하는 것입니다.

 

전세 세입자가 근저당이 없는 집에 1순위(을구 최선순위)로 들어간 후 1순위를 지속적으로 유지하기 위해선 두 가지 방법이 있습니다.

1. 전세권 설정 : 전세권 설정을 하면 1순위를 보전할 수 있으나, 임대인의 동의가 필요하며 약 100만 원 상당의 비용이 필요합니다.
2. 전입신고 및 확정일자 설정 : 전입신고 및 확정일자 설정을 하면 1순위를 보전할 수 있으며, 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 또한 비용도 1,000원 내외로 전세권 설정에 비해 저렴합니다.

전세권 설정은 비용이 비싼 문제도 있지만 집주인(임대인)에게 동의를 받아야 되는 불편함이 있기 때문에 일반적으로 전입신고와 확정일자 설정으로 1순위 자격을 유지합니다. 전입신고는 대항력과 관련이 있고, 확정일자는 우선변제권과 관련이 있습니다.

• 대항력 : 주택을 사용 및 수익 할 수 있는 권리와 보증금 반환청구권 등의 권리를 가집니다.
• 우선변제권 : 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

대항력 있는 임차인(+대항력 존속 요건)

 

쉽게 정리하자면, 등기부등본의 을구에 근저당이 없거나 근저당 말소를 조건으로 전세계약을 할 때 전세계약 잔금일에 전입신고와 확정일자 설정을 필수적으로 해야 된다는 의미입니다.

 

3. 전세보증보험 가입

허그 보증보험(HUG) 가입이 가능한 집을 구하세요. 전세보증보험 중  가장 대표적인 곳이 HUG인데요. 전세계약 종료 후 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임져줍니다.

 

보증 대상 전세보증금은 수도권은 7억 원 이하, 그 외의 지역은 5억 원 이하입니다. 전세보증보험 신청 기한은 전세계약기간의 1/2 경과 전까지만 신청해주시면 됩니다.

 

전세보증보험이 가입되어 있다면 전세계약 만료일 기준 한 달 뒤까지 전세보증금을 돌려받지 못할 경우, HUG에서 전세보증금을 먼저 돌려주고 경매 진행 절차를 대행해주는 시스템입니다. 다만, 전세보증보험에 가입되어 있을지라도 전세계약 잔금일에 전입신고 및 확정일자 설정이 되어 있지 않아 1순위 보존이 안되어 보증금을 반환받지 못하는 사례도 많이 있습니다. 그러므로 반드시 잔금일 당일에 귀찮더라도 전입신고 및 확정일자 설정해주시기 바랍니다.

 

간혹 전세보증보험을 가입했다고 해도 임차인(세입자)의 실수로 대항력을 유지하지 못하여 보증보험 대상에서 제외되는 경우가 발생하기도 합니다. 대표적인 사례가 집주인에게 연락이 와서 하루만 전입신고를 빼 달라고 하는 경우입니다. 집주인 입장에서는 선순위로 세입자가 있는 경우 해당 건물로 대출이 잘 나오지 않아 대출을 위해 전입신고를 잠깐만 빼 달라고 하는 상황인데요. 이 경우 임차인은 대항력을 상실하게 되고, 바로 다시 전입신고를 한다고 해도 선순위에 근저당이 설정되어 버리기 때문에 전세보증금을 지킬 수 없게 됩니다.

 

전세보증보험을 가입했다고만 안심할 것이 아니라 세입자가 대항력을 꾸준히 유지해야만 보호를 받을 수 있다는 것을 명심하시기 바랍니다.

 

4. 전세가율 확인

전세보증금이 매매가 대비 80%가 넘는 매물은 피하시는 것이 좋다고 전문가들은 조언하는데요. 그 이유는 부동산 하락기가 왔을 때 주택 가격이 20%만 떨어져도 매매가와 전세가가 역전되어 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

 

또한 인근 비슷한 물건의 전세 시세 체크를 정확히 해야 하는데요. 특히 빌라 전세의 경우 인근 빌라의 전세 시세를 확인하는 것은 필수입니다. 전세 가격이 과하게 높게 설정될 경우 추후 시세가 하락했을 때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

신축빌라의 경우 분양가를 높게 받기 위해 전세가를 과도하게 설정하기도 하는데요. 전세 금액을 높게 설정하기 위해 과도한 옵션, 이사비, 중개수수료 등을 대신 내주는 경우도 있으니, 신축빌라인데 과하게 좋은 조건일 경우 의심해보는 것이 좋습니다.

 

서울의 경우 서울특별시에서 제공하고 있는 전세 가격 상담센터를 통해 적정 전세 가격인지 확인할 수 있는 시스템이 갖추어져 있습니다.

 

5. 임대인 당해세(국세, 지방세) 미납 확인

세금 체납에 관련된 사항은 등기부등본에서도 확인할 수 없는데요. 등기부등본의 을구 상 깨끗해 보였지만 세금 미납으로 인해 경매·공매가 진행될 수도 있습니다.

 

기존에는 미납 조세가 있을 경우 임대인 동의 하에 미납 조세 열람 신청이 가능했는데요. 앞으로 계약일부터 임차 개시일까지의 기간 동안 임대인 동의 없이 임대인의 미납 조세 열람이 가능하도록 제도가 개선될 전망입니다. 하나 아쉬운 점은 국세만 임대인 동의 없이 조회가 가능하고 지방세는 여전히 집주인 동의 하에 가능할 것으로 보입니다.

 

공인중개사를 통해 지방세 완납증명서를 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

지방세완납증명서 발급 방법

 

당해세(국세, 지방세)의 경우 근저당, 전세권, 확정일자 등보다 경매 등으로 인한 배당 순위가 높기 때문에 임차인(세입자)이 우선변제권 조건을 갖추고 있다고 하더라도 전세보증금을 온전히 받지 못하는 경우가 발생하기도 합니다. 다만, 최우선 변제금은 당해세보다 앞서기 때문에 최우선 변제금 범위에 해당하는 경우 일부 금액을 먼저 변제받을 수 있게 됩니다.

 

소액임차인 범위, 최우선변제금액

 

전세 사기 예방 방법에 대해서 자세히 알아보았는데요. 전세 사기범들에게 엄벌을 처할 수 없는 우리나라 실정을 받아들이고, 직접 공부해서 자신의 전재산이라 할 수 있는 전세보증금을 보호하시길 바랍니다.