우선변제권 요건(+권리분석)

대항력을 설명함에 있어서 우선변제권에 대한 내용이 빠질 수 없는데요. 상황에 따른 우선변제권 성립 여부와 임차인 보증금 인수 여부에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임차인 권리분석 때 실수하지 않도록 우선변제권 개념을 확실히 정립할 필요가 있습니다.

 

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우선변제권이란?

임차한 주택이 경매 또는 공매가 될 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 

 

 

우선변제권 요건

임차인은 우선변제권을 갖추기 위해 두 가지 요건을 충족해야만 합니다.

1. 대항력(주택의 인도와 점유 및 전입신고)
2. 임대차계약서에 확정일자를 받을 것

 

대항력 있는 임차인(+대항력 존속 요건)

 

확정일자는 임대차계약서 원본을 가지고 주민센터 또는 지방법원 등 확정일자 부여 기관에 방문하시면 받으실 수 있으며 채권이 물권화 되는 효력을 가집니다.

 

 

임차인이 우선변제받는 방법

1. 대항력 요건을 갖춘다.
2. 임대차계약서에 확정일자를 받는다.
3. 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청을 한다.
4. 배당요구 종기일까지 대항력을 유지한다. (전입 및 점유)

 

 

우선변제권 발생 시점

우선변제권이 발생하는 시점은 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중 더 늦은 날짜를 기준으로 합니다. 전입신고는 다음 날 0시부터 효력이 발생하고 확정일자는 당일 효력이 발생합니다. 일반적인 경우 이사를 한 날 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하는데요. 이 경우 다음 날 0시부터 우선변제권 자격을 얻게 된다는 것입니다.

 

예를 들어 2022년 6월 1일 전입신고와 확정일자를 등록했다고 가정해보겠습니다. 전입신고는 2022년 6월 2일 0시 기준 효력이 발생하고, 확정일자는 2022년 6월 1일 효력이 발생하기 때문에 두 조건이 충족하는 시점인 2022년 6월 2일 0시가 기준이 되는 것입니다.

 

 

우선변제권 배당

말소기준 권리를 기준으로 전입신고와 확정일자 순위에 따라 입찰할 때 고려해야 할 부분이 달라집니다. 대항력과 우선변제권을 나누어서 생각할 필요가 있습니다.

 

말소기준 권리보다 전입신고와 확정일자가 선순위인 경우

전입신고가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 낙찰 대금을 통해 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 낙찰 대금이 보증금보다 많아서 보증금 전액을 배당받는 다면 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 하지만 낙찰 대금이 보증금보다 적어 보증금의 일부를 돌려받지 못한 경우 나머지 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

말소기준 권리보다 전입신고와 확정일자가 후순위인 경우

전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 될 보증금은 없습니다.

 

말소기준 권리보다 전입신고는 선순위, 확정일자는 후순위인 경우

전입신고가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 임차인이 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

말소기준 권리보다 확정일자는 선순위, 전입신고는 후순위인 경우

전입신고가 말소기준권리보다 느리기 때문에 대항력은 없습니다. 더군다나 우선변제권은 확정일자와 전입신고 중 더 늦은 날짜를 기준으로 하기 때문에 우선변제권도 후순위입니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 될 보증금은 없습니다.

 

 

임차인 권리분석 때 대항력에 대한 분석을 하며 우선변제권에 대한 분석도 필요합니다.