대항력 있는 임차인(+대항력 존속 요건)

임차인 권리분석의 핵심인 대항력에 대해 알아보겠습니다. 임차인 권리분석은 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 여부와 배당으로 보증금 전액을 받을 수 있는지, 낙찰자가 인수해야 되는 금액은 없는지 확인하는 단계입니다.

 

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대항력이란?

임차한 주택이 매매 또는 경매 등의 사유로 소유자가 변경되더라도 그 임차 주택의 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 말합니다. 대항력이 있는 임차인은 주택을 사용 및 수익 할 수 있는 권리와 보증금 반환청구권 등의 권리를 가지게 됩니다. 즉 남은 임대차 기간동안 지속적으로 거주할 수 있으며, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리입니다. 

 

 

대항력 요건

대항력은 일정한 요건을 갖추어야만 성립하는데요. 다음 세 가지 요건 중 한 가지라도 지켜지지 않았다면 대항력은 성립하지 않습니다.

1. 임대차 계약
2. 주택을 인도 받아 실제로 점유
3. 전입신고

대항력의 발생 시점은 전입신고를 한 다음날 0시부터 입니다. 예를 들어 임차인이 전입신고를 6월 1일 날 했다면 6월 2일 0시부터 대항력을 갖추게 되는 것입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이란 위의 대항력 요건을 갖추고 말소기준 등기 설정 일보다 앞서 전입 및 점유를 마친 임차인을 말합니다.

 

단, 말소기준 권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 대항력이 없는 임차인은 보증금을 돌려주지 않아도 해당 부동산을 낙찰자에게 인도해야 하며, 만약 인도하지 않을 시 간단한 법적 절차를 통해 해당 부동산에서 내보낼 수 있습니다.

 

말소기준권리 뜻, 종류 알아보기

 

주택임대차 보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시 기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 「중소기업 기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

④ 임차주택의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

 

반대로 대항력 있는 선순위 임차인인 경우 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받아 임대차 계약 기간이 만료되기 전까지 임차인을 내보낼 수 없습니다. 또한 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차 계약이 만료되면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 합니다.

 

 

대항력 존속 요건

대항력의 효력을 유지시키기 위해선 배당요구 종기일까지 두 가지 요건을 유지하고 있어야만 합니다.

1. 주택의 인도(점유)
2. 전입신고

만약 전세 계약 만료 전 이사를 가서 점유 요건을 지키지 않거나, 다른 곳으로 전입신고를 하면 대항력은 사라지게 되고 낙찰자에게 대항할 수 있는 능력이 없어지게 됩니다. 혹시라도 전입신고를 잠깐 다른 곳에 했다가 다시 전입신고를 한다면 전입신고를 한 다음날 0시에 새로운 대항력이 발생되어 기존의 대항력은 없어지게 됩니다.

 

 

대항력 있는 임차인 보증금 돌려받는 방법

첫 번째 방법, 대항력 있는 임차인은 법원에 배당요구 신청을 하는 것입니다. 만약 임차인이 보증금의 전액을 배당받지 못했을 경우 나머지 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

두 번째 방법, 대항력 있는 임차인이 배당 요구 안 하면 낙찰자에게 반환 요구를 하실 수 있습니다. 이때 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야만 합니다.

 

 

대항력 분석 방법

1. 해당 물건의 말소기준 권리 날짜를 확인
2. 말소기준 권리와 임차인의 전입신고 날짜를 비교
3. 대항력이 인수될지 소멸될지 판단
4. 입찰가 산정

 

 

대항력 분석 팁

1. 건물의 실제 동·호수 표시와 공부상의 표시가 다르다면 대항력이 성립되지 않습니다.
   • 현관문에 적힌 호수가 101호인데 건축물대장에는 201호로 기재돼있다면 건축물 관리대장 상의 동·호수로 전입신고해야만 대항력이 성립된다는 의미입니다. 필로티 구조나 반지하의 경우 현황과 공부상 기재가 달라 대항력 보호를 못 받는 경우가 종종 있습니다.
     
     
2. 전입신고를 할 때 잘못된 지번, 건물 및 동·호수를 잘못 기재했을 경우 정정 신고한 날로부터 대항력을 갖추게 됩니다.
   
   
3. 임대차 계약을 연장하며 보증금이 증액이 된 경우엔 보증금이 증액된 시점 이후의 권리에 대해서만 대항력이 성립합니다.

 

임차인 권리분석의 핵심인 대항력에 대해서 알아보았습니다. 대항력은 세 가지 요건을 충족해야만 성립하기 때문에 이 부분을 잘 이용하면 빈틈이 보이는 경매 물건들을 발견하실 수 있을 것입니다.