말소기준권리 뜻, 종류 알아보기

말소기준권리는 경매 절차에서 매각으로 소멸 또는 낙찰자에게 인수되는 권리 판단의 기준이 되는 권리인데요. 경매물건 중 80% 이상이 말소기준권리만 찾으면 해결되는 물건들이 많기 때문에 반드시 알 필요가 있는 개념입니다.

 

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말소기준권리 뜻

말소기준권리는 권리분석의 기준이 되는 권리입니다. 말소기준권리를 기준으로 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자가 인수하여야 합니다. 여기서 인수라는 말은 낙찰자가 책임져야 한다는 의미이며, 돈을 돌려줘야 하거나 점유자를 내쫓지 못하게 되는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

반대로 말소기준권리를 포함한 말소기준권리 이후의 권리는 낙찰 완료 후 전부 소멸되어 낙찰자가 책임지지 않아도 됩니다. 말소기준권리 종류에 해당하지 않는 권리라도 말소기준권리보다 후순위 권리라면 모두 소멸되는데요. 말소되지 않는 권리는 없다고 생각하셔도 무관합니다. 즉, 등기부등본이 깨끗하게 세탁되는 것입니다. 소유권 외에 모든 권리가 말소된다면 그 물건은 등기부등본 상 하자가 없다고 보시면 됩니다.

 

 

말소기준권리 종류

말소기준권리가 될 수 있는 권리로는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당을 요구한 선순위 전세권) 등입니다. 이 권리들 중 등기부등본 상 등록 일자가 가장 앞선 권리를 말소기준권리라고 보시면 됩니다. 주의해야 될 부분은 건물 일부(지분)에만 설정된 전세권은 해당되지 않는다는 것입니다.

 

만약 위의 권리가 2개 이상일 경우 가장 앞선 순위에 적힌 것이 말소기준권리가 되는데요. 말소기준권리 이후의 권리는 배당을 받지 못하더라도 전부 소멸됩니다. 반대로 등기부등본을 봤을 때 제일 앞선 권리가 말소기준권리에 해당되지 않는 권리라면 낙찰자가 인수해야 되는 권리이므로 조심해서 입찰하셔야 합니다.

 

 

말소기준권리 법

말소기준권리는 법적으로 정의된 용어는 아니며 통상적으로 쓰는 용어입니다. 말소기준권리와 관련된 법은 민사집행법인데요. 그중 참고할만한 법은 민사집행법 제91조(인수 주의와 잉여 주의의 선택 등)입니다.

1. 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
2. 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
3. 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
4. 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
5. 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

 

 

말소기준권리는 결코 어려운 개념이 아닙니다. 등기부등본을 확인했을 때 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당을 요구한 선순위 전세권)이 가장 앞서있는 권리라면 그 이후 권리는 모두 소멸한다는 개념만 갖고 있으시면 됩니다.