부동산 경매 진행 순서 6단계

경매 공부를 시작하기에 앞서 경매 진행이 어떤 절차에 의해 진행되는지 알아야 하는 것이 기본이지 않을까 싶습니다. 복잡한 듯 하지만 이 글을 차분히 읽어보시면 부동산 경매 진행 절차에 대해서 자세히 알게 되실 것입니다.

 

썸네일

 

1. 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비

채권자가 법원에 경매를 신청하면 경매의 사유가 합당하다면 법원에서 경매개시 결정을 내리게 됩니다. 법원은 집행관을 해당 물건에 보내어 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황 등에 관하여 조사하도록 명하고 그 내용을 토대로 집행관 현황조사서를 작성합니다. 또한, 경매 부동산에 대하여 감정인에게 2주간 감정평가액을 평가하게 하여 임차권의 존부, 대항력의 유무 등을 조사하여 감정평가서를 법원에 제출하게 하고 그 평가액을 참고하여 최저 매각 가격을 결정합니다.

• 경매신청(강제경매, 임의경매) → 통상적으로 3일 내에 경매 허가 여부를 검토하고 결정합니다.
• 경매 물건의 현황 조사 및 감정 평가 → 집행관이 해당 물건의 현황(세입자, 물건의 상태) 등을 조사하고 감정인의 감정평가액 조사 후 최저 매각 가격이 결정됩니다.

 

2. 배당요구 종기 결정 및 신청

배당이란 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 돌려주는 것을 말합니다. 해당 부동산의 매각을 통하여 채무자에게 돈을 받을 권리가 있는 채권자들은 법원에서 정한 배당요구 종기일까지 필요 서류를 제출하여 배당요구를 신청해야 합니다.

• 배당요구 종기 공고 → 채권자는 배당요구 종기일까지 배당요구 신청

 

3. 매각 공고 및 매각 기일

최초 매각일로부터 14일 이전에 신문에 매각 공고를 해야 하며 기타 자세한 사항은 대법원 경매정보 사이트에 공고가 됩니다. 매각 기일은 입찰일을 뜻하는데 입찰자는 법원에서 공지한 입찰 마감시간까지 입찰서와 보증금을 제출해야만 합니다. 입찰 금액 중 최고가를 입찰서에 적어 제출한 자를 최고가 매수 신고인 또는 낙찰자라고 합니다. 만약 입찰자가 없을 시 유찰이 되며 재입찰 또는 재경매가 진행될 수 있습니다.

• 최초 매각일 14일 이전 신문에 경매 공고
• 입찰 마감시간까지 입찰서와 보증금 제출
• 입찰서에 최고가를 적어낸 자는 최고가 매수 신고인으로 선정

 

4. 매각 허가 결정 및 확정

매각 허가 결정은 낙찰일로부터 7일 후에 결정되는데요. 7일 동안 최고가 매수 신고인의 결격 사유 또는 경매 매각 절차상의 하자 여부를 법원에서 심사하며 이상 없을 시 매각 허가 결정이 됩니다. 이 시기 동안 해당 물건에 중대한 하자를 발견하거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있음을 발견했을 시 낙찰자는 매각 불허가 신청을 통하여 낙찰을 취소할 수 있습니다.

 

매각 허가 결정 후 7일 이내에 이의 신청 또는 항고가 없을 시 매각허가결정의 확정이 나며 최고가 매수 신고인은 비로소 낙찰자가 됩니다. 낙찰자로 최종 결정이 되면 법원은 잔금에 대한 대금 지급 기한을 정하여 통지서를 낙찰자에게 발송합니다.

• 매각 허가 결정  → 7일간 과잉 매각의 불허 또는 항고 등을 조사
• 매각 허가결정의 확정 → 7일 이내 매각 허가 결정을 확정

 

5. 잔금 납부와 소유권 이전등기

낙찰자는 매각 허가 결정 확정일로부터 통상적으로 30일 이내에 잔금을 납부해야 하며, 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.

• 통상적으로 30일 이내에 잔금 납부해야 하며 소유권 이전 등기 촉탁 신청
• 소유권 이전등기 촉탁은 등기소에 직접 서류를 내는 것이 아니라 법원이 대신하여 등기 업무를 해주는 것을 의미합니다. 소유권 이전 서류를 등기소에 제출하지 않고 법원에 제출함.
• 통상적으로 10일 이내에 소유권이전등기 진행됨

 

6. 배당

낙찰자가 매각 대금 잔금 납부를 하면 법원은 배당 기일을 정하여 이해관계인과 배당요구를 신청한 채권자에게 통지하고 배당을 실시합니다. 배당은 약 1개월 후에 진행되며 경매절차는 끝이 납니다.

• 약 1개월 후 배당 진행

 

부동산 경매의 전반적인 진행 절차에 대해서 알아보았는데요. 처음 보는 단어들이라 다소 어색할 수 있지만 익숙해질 필요가 있는 경매 용어들입니다.