자주 쓰는 경매용어 알아보기

어떤 공부를 하든 용어에 대한 지식이 바탕이 되지 않으면 그 공부는 어렵게만 느껴집니다. 반대로 아무리 어려운 공부라도 관련 용어만 익숙해지면 어렵지 않게 느껴집니다. 오늘은 자주 쓰는 경매 용어를 배움으로써 경매를 보다 쉽게 느낄 수 있도록 하겠습니다.

 

썸네일

Ctrl + F (찾기)를 이용하여 경매 용어를 검색하실 수 있습니다.

자주 쓰는 경매 용어

• 말소기준권리
  매수인이 인수하는 권리와 인수하지 않는 권리를 구분해주는 권리로서 소멸되는 권리 중 첫 번째 권리를 말함.
  
  
• 채권자
  돈을 받을 권리가 있는 자. 채권을 보유한 자로 다른 사람에게 일정한 행위를 할 것을 청구할 수 있는 자를 말함.
  
  
• 채무자
  돈을 갚을 의무가 있는 자. 채무를 진 사람으로 채권자에게 어떤 급부의 의무가 있는 자를 말함.
  
  
• 근저당
  저당은 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말하며 저당권은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말함.
  통상적으로 은행 등에서 돈을 대여한 후 그 담보를 위해 채무자의 부동산에 등기를 하는데, 근저당의 경우 채권채고액을 110~120%로 설정한다. 그 이유는 이자를 내지 않았을 때의 금액을 충당하기 위해서이다.
  
  
• 압류
  채무자가 공공기관 등의 조세를 체납할 경우 체납자의 재산 처분을 금지하고 보전하는 것
  
  
• 가압류
  해당 물건의 이해관계자의 요청으로 특정 재산의 소유자가 해당 재산을 처분하지 못하도록 일시적으로 제한하는 법원의 임시처분
  
  
• 임의경매
  근저당권을 설정한 채권자가 해당 담보물에 대해 경매를 신청한 경우 
  
  
• 강제경매
  근저당권을 설정하지 않은 채권자가 채무자의 현물을 가압류하여 경매를 신청하는 경우로서 채권자의 금전채권의 만족을 얻기 위해 집행하는 절차임. (지급명령, 화해조서, 공증, 금전채권 문서 등)
  
  
• 경매개시결정등기(경매기입등기)
  경매개시가 결정되었다는 것으로 경매 결정 등기가 나면 법원에서는 집행관에게 해당 부동산의 현상 점유관계 차임 또는 보증금과 기타 현황에 관해 조사할 것을 명한다.
  경매개시 결정 등기가 등기부등본에 적혀있을 시 그 이후에 발생한 효력에 대해서는 인정받지 못하므로, 그 이후에 전세나 월세를 들어온 임차인은 임차인으로서의 보호를 받지 못하게 된다. 또한 경매개시 결정 등기 이후의 유치권은 인정받지 못한다.
  
  
• 명도
  경매 물건의 부동산을 점유하고 있는 자(소유자 또는 임차인)를 퇴거시키는 행위
  
  
• 인도명령
  점유자에게 해당 부동산을 낙찰인에게 인도하라는 내용을 집행 법원에 신청함으로써 강제성을 부여하여 부동산을 인도받도록 하는 행위
  
  
• 대항력
  부동산의 임차인이 부동산의 소유자(낙찰자 포함)에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리
  
  
• 확정일자
  해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하는 공공기관의 공증과 확인 도장 날인
  
  
• 강제집행
  채권자의 신청에 의하여 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적 절차임. 경매에서는 인도명령을 통해 그 효력을 인정받을 수 있으며 인도가 용이하지 않을 경우 강제집행까지 진행할 수 있다.
  
  
• 이해관계인
  해당 경매 사건에 득실 관계를 가진 모든 이들로서 부동산 경매절차의 이해관계인은 아래와 같다.
  　1. 채무자 및 소유자
  　2. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
  　3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
  　4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
  
  
• 입찰보증금
  경매 물건에 입찰하기 위한 계약금으로 통상적으로 최저 매각 가격의 10%로 책정되며, 낙찰을 받았으나 잔금을 미납할 경우에는 몰수 처리된다.
  
  
• 재경매
  매각 허가 결정 확정 이후 잔금 납부를 하지 않고 차순위 매수 신고인도 없을 시 법원의 직권으로 다시 실시하는 경매를 말한다. 재경매의 경우 입찰보증근은 20~30%까지 정해진다.
  
  
• 일괄매각
  동일 채무자의 경매 물건 2개 이상을 묶어서 경매하는 것으로 법원에서는 모든 물건이 매각되어야만 배당 기일을 결정한다. 예를 들어 1~5번의 물건이 있는 경우 5개의 부동산이 모두 매각이 되어야 배당기일이 결정된다는 뜻이다.
  
  
• 개별매각
  채무자 소유의 담보 물건이 두 개 이상일 경우 물건을 각각 경매하는 것
  
  
• 매각결정기일
  낙찰자 또는 경매절차상에 문제가 없는지 등을 심사하여 매각 허가 여부를 결정하는 날짜
  
  
• 매각기일
  해당 부동산의 경매가 진행되는 날
  
  
• 특별매각조건
  경매 물건 매각 시 법원이 필요하다고 판단하여 추가한 입찰 조건으로 최저 매각 가격의 20% 또는 30%로 입찰보증금을 변경하는 것이 대표적
  
  
• 차순위매수신고인
  최고가 매수 신고인에 대한 매각이 불허되거나 매각대금을 미납했을 경우 재매각을 진행하지 않고 차순위 매수 신고인에게 매각을 허가하는 것. 차순위 매수 신고인은 낙찰자의 낙찰가에서 입찰보증금을 뺀 금액보다 높은 금액으로 입찰하여야만 차순위 매수신고를 할 수 있다.
  
  
• 공유자우선매수신고
  2인 이상의 지분으로 이루어진 부동산이 경매로 나왔을 경우에 타인이 낙찰을 받았다고 하여도 공유자가 매각 종료 이전까지 공유자 우선매수신고를 하면 최고가 매수인은 차순위 매수 신고인에게 그 지위를 양도해야만 한다.
  
  
• 우선변제
  한 채권자가 다른 채권자보다 우선하여 변제받는 것
  
  
• 가처분
  금전 이외의 특정물을 처분하지 못하도록 법원이 가하는 임시 명령
  
  
• 가등기
  정식 등기 기재의 요건이 충족되지 못한 상황에서 등기의 순위 보전을 위해 미리 해두는 예비 등기
  
  
• 유치권
  타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리
  
  
• 인수주의
  부동산이 매각되었을 때 경매 신청 채권자의 채권에 우선하는 부동산 등기 위의 권리를 매수인에게 인수시키는 것으로 그런 종류의 권리를 말함
  
  
• 소제주의
  매수인이 부담하지 않는 부동산 등기 위의 모든 권리가 소멸하여 없어지는 것으로 그런 종류의 권리를 말함
  
  
• 잉여주의
  부동산을 매각할 때 경매를 신청한 채권자에게 돌려줄 잉여가 있을 경우에만 법원이 매각을 허가하는 것
  
  
• 대위변제
  채무자의 빚을 대신 갚아주고 기존 채권자로부터 채권을 넘겨받는 일
  
  
• 토지별도등기
  토지등기 상에 설정된 근저당권이나 가압류가 해소되지 않은 상태에서 건물 등기와 대지권이 설정되어 집합건물등기로 정리되는 경우 토지등기와 집합건물등기가 중복되어 존재하는 것으로 집합건물등기 상에 표기되는 사항을 말함
  
  
• 제시외건물
  경매 대상인 토지 위에 있는 경매 대상이 아닌 건물로 실무에선 [입찰 외 창고 소개] 등으로 표기됨
  
  
• 유찰
  입찰자가 없어 경매가 중단된 뒤 법원이 입찰 최저가를 일정 비율만큼 깎아서 다시 경매를 진행하는 것
  
  
• 잉여
  부동산을 매각하여 채권자들에게 매각 대금에서 지불하고 남는 돈 (반대말은 무잉여)
  
  
• 각하
  절차나 형식이 부적합하다는 이유로 신청 자체를 법원이 받아들이지 않는 것
  
  
• 인용
  신청인의 청구(주장)를 받아들이겠다는 것
  
  
• 기각
  신청 자체는 법원이 받아들이지만 그 신청의 내용은 이유 없다고 인정하는 것
  
  
• 취하
  채무자가 빚을 갚는 등의 이유로 경매를 신청한 채권자가 해당 경매를 사건 철회하는 것
  
  
• 취소
  경매 요건 불충족으로 법원이 사건을 취소시키는 것
  
  
• 변경
  경매절차 진행 중 이해관계인의 신청이나 조건의 변동으로 인해 경매 기일에 절차를 진행시킬 수 없을 때 법원이 직권으로 경매기일을 변경하는 것. 일반적으로 다음의 세 가지 경우로 나뉜다.
  　1. 채권자가 은행인 경우: 근저당에 대한 이자를 더 쌓고 좀 더 오랜 시간 동안 경매물건을 노출시켜 매각 가격을 높이기 위해 변경 신청
  　2. 채권자가 개인인 경우: 채권자가 채무자를 압박하기 위해 변경 신청
  　3. 소유자가 직접 변경한 경우: 해당 부동산 감정이 너무 낮아 재감정을 요청하기 위해 신청
  
  
• 연기
  이해관계인의 신청 또는 법원의 판단으로 매각기일을 미루는 것
  
  
• 공매
  세금 체납으로 인해 국가에서 체납자의 자산을 매각하는 행위로 한국 자산관리공사에서 매각을 진행한다. 인도명령 제도가 없어 명도소송을 통하여 점유자를 인도해야 하는 어려움이 있음.

 

자주 쓰는 경매 용어에 대해서 알아보았는데요. 아직은 어렵게 느껴지시겠지만 경매 공부를 하다 보면 쉽게 다가올 때가 분명 있을 것입니다. 경매로 부자 되는 그날까지.