전세사기 안당하는법 4가지

부동산 침체장이 올 때마다 빌라 전세 사기가 문제가 되어왔습니다. 전세사기 안당하는법 핵심은 등기부등본을 볼 줄 아는 기본지식만 갖고 있으면 됩니다. 전혀 어렵지 않으니 이 글을 통해 본인 또는 자녀분들의 전세금을 지켜주세요.

 

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1. 등기부등본 확인

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다. 전세를 구할 때는 갑구와 을구 모두 봐주셔야 하는데요. 각각 살펴보아야 하는 항목이 다릅니다.

 

갑구

갑구에서는 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 기준 주택 소유권에 권리 침해 사항이 적혀있으면 안 됩니다. 그 이유는 전세보증보험 가입 시 위의 사항 중 한 가지라도 기재돼있으면 전세보증보험 심사에서 탈락하기 때문입니다. 또한 공인중개 수수료 좀 아끼겠다고 개인 거래를 진행할 시에도 전세보증보험 가입이 불가능하고 권리 침해 사항이 있음을 숨기고 계약할 수 있으니 반드시 공인중개사를 통해서 거래하시길 바랍니다.

 

을구

을구는 근저당권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리들이 포함된 내용을 담고 있습니다. 을구에 은행(근저당)이 남아있다면 최대한 그 주택엔 전세를 들어가지 않는 것을 권장합니다. 그 이유는 은행의 근저당이 있는 상태로 전세를 들어갈 경우 전세입자는 은행보다 후순위가 되고 혹시라도 경매에 해당 물건이 넘어가게 됐을 때 전세금의 일부 또는 전부를 돌려받을 수 없게 될 수 있습니다.

 

부동산 등기부등본 보는법

 

 

2. 국세 및 지방세 완납증명서 요구

임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하여 체납한 사항이 없는지 확인하셔야 합니다. 임대인의 등기부등본에 근저당권이나 압류가 없더라도 세금 미납으로 인해 경매나 공매가 진행될 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 경매 및 공매로 낙찰됐을 시 국세 기본법에 따라 임차인의 전세금보다 국세 및 지방세가 우선 배당됩니다.

 

 

3. 최우선변제권 활용하기

은행의 근저당이 없는 다가구주택을 찾는 것은 불가능하진 않지만 현실적으로 어려움이 있습니다. 전세입자보다 선순위에 은행의 근저당이 잡혀있어도 전세금을 지킬 수 있는 방법이 있습니다. 최우선변제권을 이용하는 것인데요. 최우선변제권이란 전세 들어간 주택이 경매나 공매될 때 소액임차인의 보증금 중 일부를 보호해주기 위한 제도를 말합니다.

주택임대차보호법-소액임차인-범위-및-최우선변제금

 

중요한 것은 최우선 변제금을 볼 때 '기준시점'은 말소기준권리 즉 선순위의 은행 근저당 시행일이 기준시점이 됩니다. 만약 2021. 5. 11. 이후에 전세계약을 했을지라도 순위 은행 근저당 시행일이 2017년이라면 2016. 3. 31. ~ 기준시점 부분을 참고하셔야 된다는 말입니다.

 

반전세 개념으로 우선변제 받을 수 있는 금액을 전세보증금으로 설정하고 나머지 금액을 월세로 충당하는 방법을 사용하는 것입니다. 비록 월세를 추가적으로 내야 하는 아까움은 분명 있겠지만 전세보증금을 확실하게 지킬 수 있는 수단이 됩니다. 만약 임차인 보증금 범위를 초과하면 소액임차인이 아니게 되므로 최우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 가장 이상적인 방법은 최우선 변제금만큼 전세보증금을 설정하고 나머지 금액을 월세로 내는 방법입니다.

 

 

4. 전세 특약 이용하기

필수 전세특약 1. 전세대출 심사에서 부적합 판정을 받아 전세대출이 나오지 않을 시 본 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다.

이 특약은 거래하는 주택에 문제가 있을 시 심사가 안 나오는 경우와 세입자의 문제로 대출이 나오지 않을 시 계약금을 지키기 위한 특약입니다.

 

필수 전세특약 2. 전세계약 당시의 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하고 만약 이를 위반할 시 계약 무효 및 계약금의 2배를 배상한다.

이 특약은 전입신고와 확정일자를 잔금일 날 주민센터에 가서 신청하게 되실 텐데, 전입신고는 신청한 다음 날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 거래 당일에 은행의 근저당이 설정된다면 세입자에게 불리하게 작용될 수 있으니 필수 특약입니다.

 

필수 전세특약 3. 전세권 설정 및 전세보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조한다.

이 특약은 전세보증보험을 가입하기 위해선 임대인의 동의가 필수적이고 해당 특약을 설정하지 않았다면 보증보험 가입 요청을 거절해도 계약 취소가 불가능합니다.

 

 

위 4가지만 지키셔도 전세사기 예방은 걱정 없을 것입니다. 본인의 자산을 지키기 위해서 등기부등본 보는 법은 필수로 익히셔야 합니다.