상가 보증금 우선변제, 최우선변제 - 상가건물 임대차 보호법에도 주택처럼 우선변제와 최우선변제가 존재합니다. 상가 보증금 우선변제는 주택과 비슷하지만 최우선변제는 미세하게 다른 부분이 있어서 이 글을 통해 알아보도록 하겠습니다. 우선변제권이란? 주택임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요. 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차하고 있는 주택이 경매 또는 공매가 진행될 때 그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권 요건(+권리분석) 대항력을 설명함에 있어서 우선변제권에 대한 내용이 빠질 수 없는데요. 상황에 따른 우선변제권 성립 여부와 임차인 보증금 인수 여부에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임차인 권리분석 때 passin..

상가건물 임대차 보호법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용되는 법인데요. 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에게는 적용되지 않습니다. 상가건물 임대차 보호법 적용범위와 환산 보증금액 계산 방법에 대해서 알아보겠습니다. 상가건물 임대차 보호법 대상 상가건물 임대차 보호법에서 대항력을 갖기 위해선 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록을 신청하여야 하며, 사업자 등록을 신청한 다음 날부터 제 3자에 대하여 대항력의 효력이 발생합니다. 환산보증금 계산 방법으로 보증금액을 계산했을 때 보증금액이 위의 이미지 표에 보이는 보증금액을 넘지 않을 시 상가건물 임대차 보호법 적용 대상이 됩니다. 상가 경매할 때 주의할 점은 건축물대장 상 주택으로 등재되어 있더라도 실제로 영업..

부동산 경매 서류 권리분석 방법 - 경매 입찰 전 확인할 서류들을 설명해드리겠습니다. 경매 정보지에서 제공하는 서류들만 꼼꼼히 확인해도 남들이 못 본 투자 방향을 잡을 수 있습니다. 경매 정보지에서 어떤 것들을 확인해야 하는지 알아보죠. 1. 세대 열람 내역서 세대 열람 내역서는 쉽게 말해 전입세대 열람인데요. 권리분석에서 가장 중요한 것은 선순위 임차인의 유무입니다. 누가, 언제부터 거주하고 있는지 확인하기 위해 세대 열람 내역서를 확인하시면 됩니다. 세대 열람 내역서에는 언제 전입했는지 전입일자가 명확하게 기재되어 있고, 혹시라도 경매정보지에 세대 열람 내역서가 존재하지 않는다면 경매정보지를 지참하여 가까운 주민센터에 방문하시면 세대 열람 내역서를 얻을 수 있습니다. 이때 동거인 포함하여 열람이 가능..

경매를 하다 보면 배당요구 종기일이라는 말을 보셨을 텐데요. 배당요구 종기일은 매각할 부동산이 압류(경매개시 결정)의 효력이 생기면 집행 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 마지막 날인 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 규정하고 있습니다. 배당요구 절차 법원에서 경매가 진행되면 해당 부동산의 등기부등본 상 채권자, 임차인, 돈을 빌려준 기관 등에게 우편을 송달하는데요. 정해진 날까지 채권금액을 제출하도록 권고하는 우편입니다. 즉, 해당 부동산이 매각됐을 때 받아야 할 금액을 제출한다는 것입니다. 그러면 채권자, 임차인, 기관이 '저는 얼마를 받아야 합니다'라고 법원에 우편을 송달하여 신고합니다. 배당요구 종기일 경매지를 확인하면 배당요구 종기 내역에 배당요구 종기일 기간이 있습니다. 배당요구 종..

전세를 들어갈 때 일반적으로 전세권을 설정하지는 않습니다. 전입신고와 확정일자로 대체가 가능하기 때문이죠. 하지만 전세사기가 급증하며 전세권까지 설정하는 경우가 늘어나고 있는데요. 경매에서 전세권 인수 및 소멸 여부를 알아보겠습니다. 전세권이란? 부동산 소유주에게 일정 금액의 보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려 사용하는 임대차 계약을 전세라고 하는데요. 전세권은 임대차 계약에서 전세를 건물등기부등본에 등록하는 것을 말합니다. 전세권은 임대인과 임차인 간에 계약을 하고 등기를 갖추어야만 성립을 합니다. 전세권 특징 전세권자는 임대인의 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대가 가능합니다. 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정판결 없이 임의경매 진행이 가능합니다. 전세권은 물..

법원에 경매를 처음 입찰하러 갈 때 어떤 것을 챙겨가야 하는지 궁금하실 텐데요. 특히 대리입찰이거나 공동입찰 또는 법인 입찰의 경우 준비물이 다양해서 빼놓고 입찰하러 가는 경우도 발생합니다. 오늘은 경매 입찰 시 준비물에 대해서 알아보겠습니다. 경매 준비물 종류 및 설명 신분증 : 운전면허증, 주민등록증, 여권 도장 : 입찰자가 본인일 경우 지장 가능. 하지만 대리인일 경우 인감도장 필요. 입찰보증금 : 최저 매각금액의 10%. 만약 재매각 사건인 경우 최저 매각금액의 20~30% 일 수도 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 입찰보증금에 맞추어 미리 수표로 발급받아가시는 것이 편합니다. 대리인 입찰 시 인감 날인된 위임장과 입찰자의 인감증명서 필요. 입찰봉투 및 보증금 봉투는 경매장에서 교부해줍니다. 단,..