부동산 경매 서류 권리분석 방법

부동산 경매 서류 권리분석 방법 - 경매 입찰 전 확인할 서류들을 설명해드리겠습니다. 경매 정보지에서 제공하는 서류들만 꼼꼼히 확인해도 남들이 못 본 투자 방향을 잡을 수 있습니다. 경매 정보지에서 어떤 것들을 확인해야 하는지 알아보죠.

 

섬네일

1. 세대 열람 내역서

세대 열람 내역서는 쉽게 말해 전입세대 열람인데요. 권리분석에서 가장 중요한 것은 선순위 임차인의 유무입니다. 누가, 언제부터 거주하고 있는지 확인하기 위해 세대 열람 내역서를 확인하시면 됩니다.

 

세대 열람 내역서에는 언제 전입했는지 전입일자가 명확하게 기재되어 있고, 혹시라도 경매정보지에 세대 열람 내역서가 존재하지 않는다면 경매정보지를 지참하여 가까운 주민센터에 방문하시면 세대 열람 내역서를 얻을 수 있습니다. 이때 동거인 포함하여 열람이 가능하며, 지번과 도로명 주소로 열람할 수 있습니다.

 

경매 정보지에 세대 열람 내역서가 없다면 반드시 주민센터에 방문하시어 열람해보시길 추천드립니다. 누군가의 귀찮음이 나에겐 기회가 될 수 있으니까요.

 

2. 현황조사서

경매 물건에 사전 조사를 진행했던 조사관이 조사 당시 해당 물건에 대해 얻은 정보들을 기입해 놓은 문서입니다. 현황조사서를 열람하면 가장 먼저 조사일시가 존재하는데요. 조사는 한 번만에 끝났을 수도 있고 여러 번 진행했을 수도 있습니다. 한 번만 조사하는 이유는 조사가 수월했다고 생각해볼 수 있으며, 여러 번 조사하는 이유는 임차인 등 점유자가 부재중이었을 때 빈번하게 발생합니다.

 

그리고 임대차 정보를 확인하실 수 있는데요. 본 물건에 임대차 관계가 몇 명인지 확인하실 수 있습니다. 또한 점유관계 즉, 그 안에 임차인 외에 누가 살고 있는지 요약되어 정리돼 있습니다. 조사관이 항상 우리보다 우수할 수 없지만 나보다 좀 더 나을 수 있기 때문에 조사관의 조사 내용을 사전에 파악하고 임장 가는 것을 권장합니다.

 

3. 매각물건명세서

매각물건명세서는 어떠한 서류보다 중요한 서류라고 할 수 있는데요. 미리 언급했던 세대 열람 내역서와 현황조사서는 직접 가서 조사해도 무관하지만 매각물건명세서는 반드시 참고하고 가시길 바랍니다.

 

매각물건명세서에는 최선순위 설정일이 적혀있는데요. 쉽게 말해 말소기준 권리라고 생각하시면 됩니다. 현황조사 및 임차인의 권리 신고 내역을 확인하실 수 있어서 임차인이 있을 시 인수할 보증금에 대한 파악이 가능합니다.

 

또한 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것들을 알려주는데요. 대표적으로 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않아 인수되는 보증금 같은 것이 있습니다. 그리고 비고란에는 이 외에 인수되는 사항들이 적혀있으니 빠짐없이 체크하시기 바랍니다.

• 최선순위 설정 일자 확인 > 현황조사 및 임차인의 권리신고 내역 확인 > 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 확인 > 비고란 확인

핵심은 최선순위 설정 일자 이전에 임차인(선순위 임차인)이 존재하는지 여부를 확인하는 것입니다.

 

 

경매정보지에서 얻을 수 있는 정보는 상당히 많이 있습니다. 경매정보지를 참고만 하고 넘어갈 수 있지만 심도 있게 분석하면 빈틈을 발견할 수 있어 나만의 정보가 되기도 합니다. 물론 가장 중요한 것은 현장에 직접 나가서 임장 조사를 하는 것이겠죠.