상가 보증금 우선변제, 최우선변제

상가 보증금 우선변제, 최우선변제 - 상가건물 임대차 보호법에도 주택처럼 우선변제와 최우선변제가 존재합니다. 상가 보증금 우선변제는 주택과 비슷하지만 최우선변제는 미세하게 다른 부분이 있어서 이 글을 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

섬네일

 

우선변제권이란?

주택임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요. 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차하고 있는 주택이 경매 또는 공매가 진행될 때 그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

우선변제권 요건(+권리분석)

 

우선변제권이 중요한 이유

• 임차인의 확정일자, 배당신청 유무와 관계없이 임차인은 말소기준 권리보다 대항력이 빠르면 보증금 전액을 받아갑니다.
• 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 한다면 확정일자에 따라 우선변제권 순위가 달라지는데 경우에 따라 낙찰자가 보증금을 돌려줘야 하는 경우도 발생합니다.

 

상가 보증금 우선변제권

상가 우선변제권 요건은 주택과 크게 다르지 않습니다. 다음 4가지 요건을 갖추면 되는데요.

1. 대항력 요건을 갖출 것
2. 확정일자를 받을 것
3. 배당요구를 할 것
4. 배당요구 종기일까지 대항력 요건을 유지할 것

다만, 상가 우선변제권의 경우 상가건물 임대차 보호법 적용범위 내 보증금에 해당하지 않을 시 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 물론 대항력은 상가건물 임대차 보호법 적용범위에 해당하지 않더라도 갖출 수 있습니다. 

 

상가건물 임대차보호법 적용범위 알아보기

 

 

상가임대차-대법원 2006.1.13. 선고 2005다 64002 판결 [배당이의]

판시사항
1. 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환 채권에 대하여 상가건물 임대차 보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건

2. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물 임대차 보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 방법

판결요지
1. 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환 채권에 대하여 상가건물 임대차 보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.

2. 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차 보호법이 상가 임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차 보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

 

상가건물 임대차 보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건

1. 사업자등록 구비
2. 관할 세무서장으로부터 확정일자
3. 배당요구의 종기까지 존속

 

 

상가건물 임대차 보호법 최우선변제

상가-최우선변제금

주택의 경우 주택임대차 보호법에 따라 정해진 보증금보다 낮은 경우 무조건적으로 최우선 변제금을 받아갔는데요. 상가는 환산보증금 이외에 보증금의 범위가 존재하고 있습니다. 보증금의 범위를 보시면 기준이 너무 낮아서 실질적으로 최우선 변제금을 받아가는 임차인은 거의 없다고 보셔도 무방합니다.

 

다만, 지방 같은 경우 보증금이 낮아 최우선 변제금을 받고 임차인이 나가는 경우도 간혹 있긴 합니다. 여기서 주의할 점은 기준시점이 사업자등록일이 아니라 담보권 설정일이라는 것입니다.

 

상가 최우선변제 요건

1. 보증금이 소액보증금의 범위일 것
2. 경매 기입등기 전 대항력 요건을 갖출 것
3. 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 할 것

최우선변제권은 확정일자가 존재하지 않아도 됩니다.

 

상가 우선변제권과 최우선변제권에 대해서 알아보았는데요. 주택보다 다소 복잡한 점이 있기 때문에 상가 경매를 하기 위해선 정확히 알고 접근하셔야 합니다. 상가건물 임대차 보호법에서 가장 중요한 것은 환산보증금을 구하는 것임을 기억해주시고 이전 글을 참고해주시기 바랍니다.

 

대항력 있는 임차인(+대항력 존속 요건)

 

소액임차인 범위, 최우선변제금액

 

다운계약서 처벌 규정