다운계약서 처벌 규정

다운계약서란 실제 거래한 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성함으로써 탈세를 하기 위해 계약서를 위조하는 행위를 뜻합니다. 다운계약서는 매수자는 취득세를 적게 내서 좋고 매도자는 양도소득세를 적게 내서 좋기 때문에 부동산 거래 시 유혹을 느낍니다.

 

다운계약서-썸네일

 

다운계약서 적발 방법

사회에서 용인할 수 있는 주변 거래 시세보다 터무니없이 낮은 금액으로 부동산 거래금액을 신고할 시 타깃이 됩니다. 여기서 터무니없이 낮은 금액이란 시가의 30% 또는 3억 원 이상 저렴한 경우를 말합니다. 가족 간 부동산 매매 시에도 앞서 언급한 기준에 부합하면 거래로 보지 않고 증여로 보며 증여세를 내야 합니다. 하물며 일반 거래에서 주변 시세의 30% 이하 또는 3억 원 이상 저렴하게 거래된다면 국세청에서 의심을 안 할 수 없습니다.

 

예를 들어 주변 아파트 평균 시세가 6억이라고 가정했을 때 4억 2천만 원(시가의 30%) 이하 또는 3억 이하(3억 원 이상 저렴)로 분양권이나 아파트가 거래됐다면 다운계약서를 의심한다는 이야기입니다.

 

또한 인근 지역 거래 사례 중 신고 등을 통하여 다운계약서를 작성한 사례가 많을 수 있다는 것이 인지되면 국세청에서 전수조사를 진행하기도 합니다. 적발되는 사례 중 다수를 보면 자진신고를 통해 다운계약서가 발각됩니다. 그 이유는 매수자, 매도자 중 자진신고를 한 사람만 과태료를 100% 감면받을 수 있는 혜택 때문입니다. 심지어 구청이나 세무서에서 다운계약서 관련 전수조사를 실시하고 있는 중에도 자진신고를 하면 과태료를 50%까지 감면받을 수 있습니다.

 

 

 

다운계약서 처벌

부동산 다운계약서 처벌은 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 과태료 처분을 받게 되고 과태료보다 더한 규제를 받게 됩니다.

 

다운계약서 처벌규정

• 다운계약서 매수자 처벌: 실거래 금액의 2~5%에 해당하는 과태료가 부과되며, 신고불성실 가산세(실제로 내야 할 양도세액의 40%), 납부지연 가산세(실제 거래한 금액과 다운거래 신고한 금액 차이에 대한)
  
  
• 다운계약서 매도자 처벌: 다운계약서 매수자 처벌과 동일(비과세 관련 사항 제외)
  
  
• 다운계약서 중개업자 처벌: 가산세 부과하며 심할 경우 업무정지처분을 받습니다. 또한 경우에 따라 개설등록 취소가 될 수 있습니다.

특히 분양권 다운계약서 처벌은 매수자에게 더욱 엄격한데요. 분양권을 다운계약서를 작성하여 매수한 후 준공 중 또는 준공 후 다운계약서가 적발될 시 해당 부동산을 비과세로 매도할 수 없게 됩니다. 1가구 1 주택의 최대 장점인 비과세 혜택이 없어진다는 말입니다.

 

 

다운계약서 형사처벌

다운계약서 형사처벌 관련하여 법적으로 규정된 것은 없으나 기획재정부 소득세제과 관계자 말에 따르면 금액이 크고 고의성이 높을 경우 형사처벌 가능성도 있다고 합니다. 또한 상가 또는 원룸 등 월세 다운계약서로 인해 지속적으로 소득세 탈세가 이루어졌다면 다운계약서로 인한 형사처벌이 가능합니다.

 

부동산 거래신고에 관한 법률 제8조(과태료)에 대한 내용 중 다운계약서에 관련된 내용 5가지입니다.

1. 부동산 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 거짓으로 제출한 자는 3천만 원 이하의 과태료를 부과한다.
2. 개업 공인중개사에게 거짓으로 신고하도록 요구한 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과한다.
3. 거짓으로 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자에게 500만 원 이하의 과태료를 부과한다.
4. 다운계약서를 작성하여 부동산을 매매했을 때 매수자는 취득세가 비과세, 면제, 감경되는 경우에는 비과세, 면제, 감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세의 3배 이하에 상당하는 금액을 과태료로 부과한다.
5. 분양권 다운계약서 매수자는 분양권 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액을 과태료로 부과한다. 

토지 매매 시 다운계약서 형사처벌 위에 언급한 다운계약서 처벌 규정과 다운계약서 형사처벌이 동일합니다.

 

 

그 외 다운계약서 처벌

다운계약서가 가장 활발한 토지, 아파트, 분양권 외의 다운계약서에 대해서 알아보겠습니다.

 

월세 다운계약서 처벌

임대인 입장에서 월세를 적게 계약을 하면 소득세를 적게 낼 수 있어서 원룸이나 상가에서 다운계약서를 요구하는 경우가 있습니다. 임차인에게 설명할 땐 합법적인 것처럼 이야기하지만 분명히 불법입니다. 심지어 임차인에게 이득이 되는 것이 전혀 없기 때문에 거래를 피하심이 바람직합니다.

 

월세 다운계약서 처벌은 매매 다운계약서 처벌과 달리 심하지 않을 경우 가산세에 그치게 됩니다. 상가 다운계약서 처벌도 마찬가지로 금액이 크고 고의성이 높지 않을 경우 가산세만 내시면 됩니다. 물론 임대인에게만 처벌이 가해지고 임차인은 세금적인 측면에서 이득을 보지 않았으므로 처벌 대상이 아닙니다.

 

오히려 임차인의 경우 다운계약서를 작성하면 보호받을 수 있는 금액이 적어질 수 있음을 유의하시고 다운계약서를 작성하지 않도록 해야 합니다. 

 

중고차 다운계약서 처벌

중고차를 매매할 때 다운계약서를 요구하는 경우가 종종 있습니다. 그 이유는 매수인은 취등록세를 탈세할 수 있고, 중고차 매매 중개인(딜러)은 소득세를 탈세할 수 있기 때문에 서로 윈윈이라고 하며 유혹을 하죠. 중고차 다운계약서의 경우 종류는 두 가지입니다.

1. 손님과 딜러가 합의한 경우:  2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금(지방세 기본법)
2. 딜러가 혼자 이중계약서를 작성한 경우:  5년 이하 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금(사문서 위조)

 

 

다운계약서 공소시효

다운계약서 효력 질문을 받을 때도 있습니다. 다운계약서의 공소시효는 10년입니다. 해당 부동산 거래 잔금일을 기준으로 하는 것이 아니라 신고기한부터 적용됩니다.

 

예를 들어 양도소득세의 경우 잔금 월의 말일부터 2개월 내에 관할 세무서에 신고를 해야 합니다. 만약 2022년 8월 10일에 거래 잔금을 마쳤다면 2022년 10월 31일까지 양도소득세를 신고해야 되는 것이죠. 해당 거래가 다운계약으로 이루어졌을 시 다운계약서 공소시효는 10년을 가산한 2032년 10월 31일까지가 되는 것입니다.

 

다운계약서 안 걸리는 법에 대해서 물어보는 지인이 있었습니다. 사람일은 모르는 것이기 때문에 확신할 수 없지만 분명 존재하긴 합니다. 하지만 블로그에서 언급할 수 없는 점 양해 부탁드립니다. 결코 해서는 안될 범죄이기 때문에 범죄를 알려드릴 수는 없습니다.

 

 

다운계약서 처벌 규정을 중심으로 그 외에 파생될 수 있는 것들에 대해 정리해보았습니다. 이 글이 충분히 도움이 됐으면 좋겠습니다. 다운계약서는 반드시 근절해야 될 범죄임을 인지하시기 바랍니다.