소액임차인 범위, 최우선변제금액

최우선변제를 받기 위한 소액임차인 범위, 최우선변제금액에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 최우선변제권은 우선변제권과 달리 말소기준 권리보다 후순위인 임차인도 보호해주는 강력한 권리인데요. 경매를 할 때 유심히 신경 써야 될 부분이기도 합니다.

 

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최우선변제권이란?

보증금이 소액임차인에게 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선 하여 보증금 중 일정 금액을 먼저 돌려받는 권리를 말합니다. 최우선변제권은 전입과 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액임차인일 경우 다른 채권들보다 앞서 배당 순위를 배정받습니다.

 

 

최우선변제권 인정 요건

1. 경매 기입등기 이전에 대항력(부동산의 인도와 전입신고)을 갖추어야 합니다. 확정일자는 갖추지 않아도 됩니다.

2. 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 소액임차인 범위에 해당되어야 합니다.

3. 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청을 해야 합니다.

4. 배당요구 종기일까지 대항력 요건을 유지하고 있어야 합니다.

 

 

소액보증금의 범위와 최우선변제금액

해당 부동산의 담보 물권(근저당권, 저당권, 전세권, 담보가등기 등) 설정 일자가 기준일이 되며, 지역별로 소액 임차보증금의 범위와 최우선변제 금액 한도가 달라집니다. 또한 주택임대차 보호법 제 8조에 의거하여 최우선변제금액은 낙찰가의 절반을 넘을 수 없습니다.

 

주택임대차 보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) → 최우선 변제금의 한도
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력 요건을 갖추어야 한다.
③ 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 대통령령으로 정하고, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(경락 가액)의 2분의 1을 넘지 못한다.

 

최우선변제금액

 

서울특별시 소재의 원룸에 전세를 계약했다고 가정해보겠습니다. 이 원룸엔 2015년 1월 1일 근저당(말소기준 권리)이 잡혀있고, 2022년 1월 1일에 보증금 1억 5천만 원에 전세를 계약했다고 해보죠.

 

이 임차인은 2022년 1월 1일에 전세를 계약했으니 1억 5천만 원 이하의 범위에서 5천만 원까지 최우선변제를 받을 수 있을까요? 아닙니다. 기준은 담보 물권 설정일이기 때문에 2015년 1월 1일이 기준이 되어, 보증금 1억 원 초과로 소액보증금에 해당되지 않아 최우선변제를 받을 수 없습니다.

 

 

하나의 주택에 임차인이 2명 이상이며 최우선 변제금의 합계가 배당액의 1/2을 초과한 경우

경락 가액이 1억 원이며 임차인 A, B, C의 최우선 변제금이 각각 1천만원, 2천만 원, 3천만 원이라고 가정해보겠습니다. 이때 최우선 변제금의 합계는 경락 가액의 1/2인 5000만 원을 넘을 수 없습니다. 이 경우 임차인들은 최우선 변제금 비율만큼 안분배당을 해야 합니다.

• 임차인 A = (5,000 x 1,000) / 6,000 = 833만 원
• 임차인 B = (5,000 x 2,000) / 6,000 = 1,667만 원
• 임차인 C = (5,000 x 3,000) / 6,000 = 2,500만 원

 

낙찰금액을 산정할 때 소액임차인 범위와 최우선 변제금에 대해서 충분히 고려한 후 입찰하시기 바랍니다.