경매 투자하는 방법 / 경매의 흐름

경매는 법원에서 진행하는 절차로 채무자* 소유의 재산을 매각하여 그 대금으로 채권자*에게 갚아주는 시스템입니다. 아직까지 경매에 대해 편견을 갖고 계시는 분들이 많은데, 경매의 흐름과 절차를 공부해보면 경매에 대한 이미지가 완전히 달라질 것입니다.

 

썸네일

 

*채무자 : 빚쟁이

*채권자 : 돈을 빌려준 사람

 

 

경매의 흐름

경매의 흐름은 가장 먼저 물건 검색 후 간단히 인터넷으로 주변 시세나 정주여건을 파악합니다. 그리고 가장 중요한 현장조사를 나가서 물건의 상태와 하자에 대한 정보 파악, 부동산 중개업소에서 정확한 시세 파악 등을 진행합니다. 수익을 볼 수 있는 낙찰 가격을 판단했다면 법원에 가서 입찰에 참여하고 낙찰을 받으시면 됩니다. 그 후 필요한 경우 명도*를 진행하면 되겠습니다.

*명도 : 낙찰을 받은 부동산에 채무자 또는 채무자의 임대인이 거주하고 있을 시 협상 또는 인도명령, 강제집행 등으로 해당 부동산에서 내보내는 절차

 

경매의 흐름을 간단하게 알아볼텐데요. 각 단계에 대한 세부적인 설명은 추후에 추가 글로 작성할 예정입니다.

 

1. 물건 검색

경매는 가장 먼저 물건 검색을 합니다. 물건 검색을 하는 사이트는 무료도 있고 유료도 있는데요. 대표적으로 무료사이트인 법원에서 제공하는 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지가 있고, 유료사이트는 지지옥션, 굿옥션, 탱크옥션 등 다양한 사이트가 있습니다. 눈치채셨겠지만 무료 사이트는 유료사이트에 비해서 불편한 점이 많이 있습니다.

 

유료사이트는 사이트마다 가격이 천차만별이며, 원하는 지역만 검색하는 경우와 전국을 검색하는 경우에 따라 가격이 또 달라집니다. 가격이 저렴하지 않다 보니 카페 등에서 여러 사람을 모집해서 시간대별로 사용시간을 나누어 1개의 아이디로 사용하기도 합니다.

 

 

2. 현장조사

물건 검색을 하여 마음에 드는 물건을 발견했을 때 해당 물건에 대해 어떤 하자가 있는지, 어떤 문제를 해결하면 수익을 볼 수 있는지, 최근 거래됐던 시세 등 인터넷 조사(손품)를 충분히 한 후 현장으로 조사를 나갑니다. 현장조사를 할 때 실수를 줄이기 위해 체크리스트를 가져가는 것도 하나의 방법입니다. 현장조사 체크리스트는 다른 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.

 

현장조사에서 수익이 날 것이라는 확신이 들었을 때 입찰에 참여하는 것이 좋습니다. 긴가민가하면 낙찰받고 고생할 수 있으니 부동산 중개업소에 가서 충분히 정보나 시세조사를 한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

 

 

3. 입찰 및 낙찰

입찰을 할 때는 해당 물건 최저매각가격의 10%만 보증금으로 내면 됩니다. 예를 들면 최저가가 1억이라면 보증금으로 1천만 원만 내면 되는 것이죠. 물론 재경매인 경우 입찰보증금이 최저매각가격의 20~30%인 경우도 있지만 이 부분은 추후에 설명하도록 하겠습니다.

 

입찰한 물건에 최고가를 적어 낙찰을 받았다면, 법원에서는 낙찰을 받은 후 한 달 정도 기간을 주고 잔금에 대해 납부를 하라고 합니다. 현재는 입찰보증금으로 전체 낙찰가의 10%만 낸 상태이기 때문에 잔금은 대출과 본인의 자금으로 마련해야 합니다. 잔금 기일 안에 잔금을 냈다면 일단 서류상으로 낙찰자의 집이 되는 것입니다.

 

 

4. 명도

잔금을 다 냈음에도 불구하고 해당 물건에 채무자 또는 채무자의 임차인(세입자)이 거주하고 있을 수 있습니다. 그렇다면 그 사람들과 대화를 통해 협상을 하여 집에서 내보내거나 법원의 명령인 인도명령과 강제집행 등으로 명도를 완료하였다면 완전히 낙찰자의 집이 되는 것입니다.

 

그 후 임대를 내주어 장기적으로 보유할 것인지, 즉시 매도를 하여 단기적으로 시세차익을 가질 것인지는 낙찰자의 선택이 되는 것입니다.

 

 

미리 언급한 것과 같이 경매의 흐름을 간단히 4단계로 알아보았는데요. 세부적인 사항들은 추가적인 글을 통해 전달할 예정이고 앞으로의 글을 꾸준히 읽어주신다면 누구나 경매에 대한 충분한 지식을 가져갈 수 있을 것입니다.