일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 총정리

2022년 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건이 변경이 되었는데요. 일시적 1가구 2주택 비과세는 종잣돈을 불리기 위해 반드시 정확하게 이해하고 있어야만 합니다. 날짜 하루 차이로도 비과세를 못 받는 경우도 발생하니 꼼꼼하게 읽어주세요.

 

섬네일

 

일시적 1가구 2주택이란?

종전주택(A)을 취득한 후 1년이 지난 이후에 신규주택(B)을 취득한 후 2주택이 됐지만, 일정기간* 내에 종전주택(A)을 처분할 경우 양도소득세 비과세가 적용되는 것을 말합니다. 일정기간은 아래 조건에 따라 2년 또는 3년 적용을 받는데요.

• 2년 내 종전주택(A) 처분 : 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 위치하고 있는 경우. 종전주택(A)을 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 비과세 받을 수 있습니다.
• 3년 내 종전주택(A) 처분 : 종전주택과 신규주택 중 둘 중 하나가 비조정대상지역에 있을 경우. 만약 처분하는 종전주택(A)이 비조정대상지역일 경우 2년 이상 보유조건만 충족해도 비과세를 받을 수 있습니다.

 

이때 종전주택(A)과 신규주택(B)의 조정대상지역 여부는 잔금일 기준으로 비조정대상지역이었는지, 조정대상지역이었는지에 따라 달라집니다. 만약 잔금일 당시 비조정대상지역이었다면 3년 내 종전주택(A)을 처분하면 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

다음 설명할 규정은 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 적용되며, 2022년 5월 10일 이전에 종전주택(A)을 양도했을 시 신규주택으로 전입 요건까지 필요합니다.

• 2주택 모두 조정대상지역인 경우 : 신규주택(B)을 매수한 후 2년 내에 종전주택(A)을 양도하면 되며, 신규주택으로 전입하지 않아도 됩니다.
• 2주택 중 둘 중 하나 이상이 비조정대상지역인 경우 : 신규주택(B)을 매수한 후 3년 내에 종전주택(A)을 양도하면 되며, 신규주택으로 전입하지 않아도 됩니다.

 

법이 개정되기 전에는 2주택이 모두 조정대상지역 내에 포함되어 있을 경우 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 처분하고 신규주택으로 전입까지 해야 비과세를 받을 수 있었습니다. 현재는 법이 개정되어 처분 기한이 1년 > 2년으로 변경되었으며, 신규주택으로 전입 요건이 사라졌습니다.

 

1주택 이상 비조정지역일 경우 종전과 같이 종전주택(A)을 3년 이내에 처분하면 비과세를 받을 수 있습니다. 이 경우에는 법 개정 전부터 신규주택으로 전입 요건이 존재하지 않았습니다.

 

3주택자 일시적 1가구 2주택

2022년 5월 10일 이후 양도분부터 보유기간 재기산이 폐지되었습니다. 법이 개정된 이후 A, B, C 주택을 보유하고 있다고 가정했을 때, B주택을 매도한 후 A주택과 C주택 사이에 일시적 2주택 요건이 적용된다면 종전주택(A)을 매도했을 때 비과세를 받을 수 있습니다.

 

일시적 2주택 Q&A

1. 종전주택(A)과 신규주택(B) 취득 간격이 1년 이내인 경우, 일시적 1세대 2주택 비과세 적용되는 상황 

• 종전주택이 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주한 건설임대주택인 경우
• 법률에 의하여 수용되는 경우
• 1년 이상 거주한 주택으로서 고등학교 이상 취학, 근무상 형편, 1년 이상 질병 치료 및 요양, 피해학생 전학 필요 인정되는 학교폭력으로 인한 전학 사유로 양도하는 경우

이 3가지 경우 외에는 종전주택과 신규주택의 취득 간격이 1년 넘게 차이나는 경우에만 일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용할 수 있습니다.

• 소득세법 시행령 제155조 제1항, 소득세법 시행규칙 제71조 제3항

 

2. 초일 불산입 법칙

신규주택(B)을 취득할 때 종전주택(A)을 매수한 후 1년이 지난 후에 잔금을 쳐야 일시적 2주택 조건을 지킬 수 있는데요. 이때 1년을 계산할 때 초일 불산입 법칙을 적용하여 계산합니다. 예를 들어 종전주택(A)을 2022년 1월 1일에 잔금을 냈다면 신규주택(B)은 2023년 1월 2일 00시 이후에 잔금을 내야 추후에 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• [기준-2017-법령해석재산-0273 (법령해석과-3230), 2017.11.09.]

 

신규주택(B)을 취득한 후 2년 또는 3년 내에 종전주택(A)을 매도해야 비과세를 받을 수 있습니다. 이때 2년 또는 3년이 되는 날을 계산할 때 초일 불산입 법칙을 적용하여 계산합니다. 예를 들어 신규주택(B)을 2022년 1월 1일에 매수했다면 종전주택(A)은 2024년 1월 1일 또는 2025년 1월 1일 안에 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• [서면-2018-부동산-3033, 2018.10.17.]

 

3. 건설임대주택 분양전환 후

건설임대주택을 분양전환받은 후 1년 이내에 신규주택을 취득해도 건설임대주택을 매도할 시 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 건설임대주택은 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주했어야 합니다.

 

4. 종전주택(A)과 신규주택(B)을 보유한 2주택자가 신규주택(B)을 매도하고 신규주택(C)을 매수할 때, 종전주택과 신규주택 사이의 1년 기간 산정 기준

일시적 2주택 비과세 적용을 위한 신규주택 취득은 최종 1주택이 된 날부터가 아니라 종전주택의 당초 취득일부터 1년이 지난 시점에서 신규주택을 취득하면 되는 것이기 때문에 종전주택(A)과 신규주택(C) 잔금 사이가 1년 이상의 기간이라면 종전주택(A) 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 소득세법 시행령 제155조 제1항, 제154조 제5항

 

일시적 1가구 2주택 양도세 신고는 쉬운 듯 어려운 부분이 있습니다. 하루 차이로 비과세를 받을 수도 못 받을 수도 있기 때문에 세법에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세는 우리나라에서 이용할 수 있는 최고의 세제 혜택이 아닐까 싶습니다.

 

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