전세끼고 매매 절차

갭투자 하는 방법은 전세끼고 매매 중 하나의 방법과 동일하다고 생각하면 편합니다. 전세끼고 매매 절차를 어렴풋이 알고는 있지만 직접 경험하지 않아 정확히 모르시는 분들이 계시는 것 같아 포스팅하고자 합니다.

 

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갭투자 하는 방법에 대해 설명드리기 전에 전세끼고 매매는 전세끼고 매수 방법 2가지 경우와 전세끼고 매도 방법 1가지 경우로 나뉘어 있습니다. 갭투자는 아래 설명하게 될 전세끼고 매매 매수 방법 1이라고 생각하시면 됩니다.

• 매수 방법 1. 아파트나 빌라를 매수할 때 동시에 매수할 집의 전세입자를 구하는 방식
• 매수 방법 2. 이미 전세입자가 거주하고 있는 아파트나 빌라를 매수하는 방식
  
  
• 매도 방법 1. 전세를 주고 있는 집을 전세기간 만기가 도래하기 전에 매도하는 방식

 

전세끼고 매매 절차 [매수 방법 1]

전세끼고 매수 방법 중 첫 번째는 새로운 전세입자를 직접 맞추어야 하는 경우로 가장 일반적인 갭투자 하는 방법입니다. 순서는 다음과 같습니다.

1. 매수할 집을 구경하고 가격과 잔금일이 협상이 되면 매도자에게 가계약금*을 계좌 이체합니다. 그리고 추가적으로 매매계약서를 작성하는 날 가계약금을 제외한 계약금 10%를 계좌 이체하시면 됩니다. 최종 잔금일은 전세입자를 구해야 하기 때문에 최대한 연기하는 편이며, 평균적으로 3개월 정도 잔금기간이 주어진다고 생각하시면 됩니다.
   *가계약금 : 계약금은 통상적으로 매수 금액의 10%지만 가계약금은 금액이 정해져 있지 않아서 일반적으로 100~200만 원 정도 보냅니다.
2.  전세입자를 새로 구해야 하는데 투자금을 최소화하기 위해 전세금을 가장 높게 받을 수 있는 시기를 고려하여 전세입자를 구하는 게 좋습니다. 전세금을 높게 받을 수 있는 시기는 이사철인 봄과 가을입니다. 물론 주변에 입주물량, 전세물량이 많을 시 전세금을 높게 받을 수 없기 때문에 조사를 철저히 하셔야겠죠.
3. 새로운 전세입자가 구해졌다면 계약금 10%를 받습니다.
4. 매매 잔금일과 신규 전세입자 잔금일을 한 날 한 시로 맞춰서 매수자, 매도자, 신규 전세입자, 공인중개사, 법무사까지 총 5명이 한자리에서 계약을 진행합니다.

 

이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 신규 전세입자 4억 원에 계약하기로 했다고 가정해봅시다.

• 매수자가 매도자에게 매매 계약금 10%(5,000만 원)을 계좌 이체하며 매매계약서를 작성합니다. 잔금일은 최대한 길게 잡고 전세입자를 구합니다.
• 전세입자에게 전세 계약금 10%(4,000만 원)을 받고 매매 잔금일과 전세 잔금일을 한 날 한 시로 맞춥니다.
• 잔금일에 매수자, 매도자, 전세입자, 공인중개사, 법무사까지 5인이 한 날 한 시 한 자리에서 만나서 거래를 진행합니다. 돈거래는 법무사를 통해서 움직이게 된다고 생각하시면 됩니다.
• 전세입자는 전세금 4억 원 중 계약금 10%(4,000만 원)를 제외한 나머지 3억 6천만 원을 법무사를 통해 매도자에게 전달합니다.
• 매수자는 매매금액 5억 원 - 전세금 4억 원 = 1억 원입니다. 1억 원 + 전세계약금 4,000만 원 - 매매 계약금 5,000만 원인 9,000만 원을 매도자에게 입금하면 거래는 완료됩니다.
• 결과적으로 1억 원으로 5억 원의 집을 매수한 것입니다. 물론 중개비, 취득세, 법무사비는 추가로 필요합니다.

 

전세끼고 매매 절차 [매수 방법 2]

전세끼고 매수 방법 중 두 번째는 기존 전세입자가 거주하고 있는 상태로 매수하는 경우입니다. 전세기간 만기 도래하기 전까지 새로운 전세입자를 구하지 않아도 되기 때문에 매수 방법 1보다 간단한 편입니다. 하지만 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 전세입자라면 전세기간 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 전세 퇴거를 협상해야 합니다. 거래 진행 순서는 다음과 같습니다.

1. 매수할 집을 선정했다면 매매금액의 10%인 계약금을 매도자에게 입금하고 매매계약서를 작성합니다.
2. 매매 잔금일에 매수금액과 현재 전세금의 차이에서 계약금 10% 제외한 금액을 매도자에게 입금하면 거래는 완료됩니다.
3. 중개비, 취득세, 법무사비는 별도입니다.

 

이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 기존 전세입자 4억 원에 거주하고 있다고 가정해봅시다.

• 매수자가 매도자에게 매매 계약금 10%(5,000만 원)을 계좌 이체하며 매매계약서를 작성합니다. 잔금일은 개인 상황에 맞춰서 선정하시면 됩니다.
• 매매 잔금일에 매수금액과 현재 전세금의 차이(1억 원)에서 계약금 10%(5,000만 원)을 제외한 금액인 5,000만 원을 추가로 매도자에 입금하면 거래는 완료됩니다.
• 매매금액 5억 원의 중개비, 취득세, 법무사비까지 생각하셔서 자금 계획을 세우셔야 합니다.

 

전세끼고 매매 절차 [매도 방법 1]

전세기간이 만료되기 전에 전세입자가 거주하고 있는 상태로 매도하는 방법으로 바로 입주할 수 있는 매물보다 저렴하게 매도할 수밖에 없습니다. 전세끼고 매도 절차는 다음과 같습니다.

1. 매수자에게 매매 금액의 10% 계약금을 계좌 이체를 받고 매매계약서를 작성합니다.
2. 잔금일에 [매도 금액 - 전세금 - 계약금 10%] 금액을 추가로 계좌 이체를 받으시면 됩니다.
3. 중개비와 양도소득세까지 내시면 전세끼고 매도 완료입니다.

 

이해하기 어려운 분들을 위해 예를 들어보겠습니다. 매매 가격 5억 원, 전세입자가 4억 원에 거주하고 있다고 가정해봅시다.

• 매수자에게 매매 금액의 10% 계약금(5,000만 원)을 계좌 이체 받고 매매계약서를 작성합니다.
• 잔금일에 [매도 금액 5억 원 - 전세금 4억 원 - 계약금 10% 5,000만 원] = 5,000만 원을 추가로 계좌 이체 받으시면 거래는 완료됩니다.

 

 

위 글에서 알 수 있듯이 전세끼고 매매는 투자금을 최소화하여 투자할 수 있는 전략입니다. 투자금이 적은 만큼 이상한 물건을 샀을 때 리스크가 상당한데요. 기회가 된다면 전세끼고 매매 시 주의사항도 다루어보도록 하겠습니다.