부동산이 주식보다 좋은 이유 8가지

부동산이 주식보다 모든 점이 좋다고 말하고 싶은 것은 아닙니다. 누군가에겐 부동산이, 또 누군가에겐 주식이 더 쉽고 재미있을 수 있습니다. 하지만 저는 안전하게 돈을 버는 방법 중 부동산이 최고라고 단언할 수 있습니다.

 

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1. 쉽다

부동산이 쉽다는 말이 의아하게 들리실지 모르겠습니다. 분명 공부할 분야도 많이 있겠지만 주식보다 상대적으로 쉽다고 말씀드리고 싶습니다. 부동산은 보유하는 것만으로도 부를 이룰 수 있다는 점에서 쉽다고 볼 수 있겠습니다. 우리나라 부동산에 큰 충격을 가져온 사건은 역사적으로 단 세 번* 뿐입니다. 물론 그마저도 지나고 보면 기회였었고 누군가는 그 시기에 큰 부를 이루었죠. 이 시기에 부자가 된 사람들은 건설경기, 외환위기, 금리 등등을 예측한 사람들이 아닙니다. 그저 부동산을 사고 보유했을 뿐인데 어느새 주위 사람들보다 부자가 돼있었던 것입니다.

 

부동산의 전반적인 이해와 입지에 대한 공부를 하고, 입지 좋은 아파트를 매수한 후 장기 보유한다. 아무리 못해도 인플레이션만큼 오르고 절대 손해 볼 일 없을 것입니다.

 

*1991년 1기 신도시 입주폭탄, 1997년 외환위기(IMF), 2008년 금융위기(서브프라임 모기지 사태). 이마저도 2008년 금융위기 때는 서울만 침체였었지 지방의 일부 지역은 이때부터 폭등장 시작이었습니다. 6번 항목 참고.

 

 

2. 부동산은 필수다

주식하는 사람들한테 가장 많이 듣는 말 TOP2를 꼽자면 "재밌다"와 "세상이 어떻게 돌아가는지 알 수 있다"라는 것입니다. 이런 말을 들을 때면 '세상 돌아가는 거 알아서 뭐 할건데... 재테크는 돈 벌려고 하는 거 아니야?'라는 생각이 문득문득 들더군요. 살면서 세상 돌아가는 것을 아는 게 필수적인 요소는 아닙니다. 우리는 유식한 척하려고 재테크를 하는 게 아님을 깨달아야 합니다. 재미는 돈이 벌리면 알아서 재밌어집니다.

 

반면 부동산은 우리나라 사람들이라면 주거형태 중 매매, 전세, 월세 이 세 가지 중 한 가지를 의무적으로 선택해야만 합니다. 그리고 평생 해야 되는 거래임엔 틀림없습니다. 어차피 경험해야 되는 것이라면 본인이 공부해서 결정하는 것이 바람직하다고 생각합니다. 또한 세상 돌아가는 거 아무 관심 없어도 보유하면 오르는 자산이 부동산입니다. 물론 입지에 따라 더 오르고 덜 오르고 차이는 있겠지만 부동산은 장기 보유했을 때 우상향해왔음을 역사가 증명해줍니다.

 

 

3. 가격 방어가 잘된다

사람이라면 누구나 손해 보는 것을 싫어합니다. 오죽하면 손절(손해보고 매도한다)을 손이 절단되는 고통이라고까지 말할까요. 이처럼 사람들은 매수한 가격보다 낮춰서 팔지 않으려는 경향이 있습니다. 부동산이 하방경직성이 강한 이유이기도 하죠. 주식도 같지 않냐고요? 아니오. 부동산은 안 팔리면 내가 살면 됩니다. 의식주 중 주를 담당하고 있는 아주아주 중요한 필수재이기 때문이지요. 또한 역사적으로 부동산은 우상향해왔습니다 이번 장에서 안 팔리면 어차피 다음 장엔 전고점을 뚫고 더 상승할 거라는 것을 사람들은 학습효과로 알고 있습니다.

 

너도나도 공포에 팔아야 가격이 떨어지는 게 일반적인데 아무리 본인의 아파트가 급매로 저렴하게 팔린다 하더라도 해당 아파트 주민들은 그 가격을 인정하지 않고 그 가격엔 못 판다는 생각이 만연해집니다. 그렇기 때문에 부동산은 영원한 하락이 없습니다.

 

 

4. 공매도가 없다

부동산은 공매도라는 개념이 없고, 외국 투자자에게 휘둘리지 않습니다. 한국의 문화를 잘 아는 건 누구보다도 한국인입니다. 기업 분석과는 다른 개념으로 자식에 대한 교육열, 커뮤니티의 중요성, 대중교통의 이용 편의성 등등 외국인이 이해할 수 없는 요소로 대한민국의 부동산 가격은 움직이기 때문에 외국인들은 함부로 덤빌 수 없는 시장입니다. 간혹 외국인이 부동산을 매입했다는 뉴스가 보이지만 그건 극히 일부에 불과하므로 외국인들은 부동산 가격을 움직이지 못합니다.

 

또한 큰 자본으로 휘두를 수 있는 기관이 없다는 것은 상당한 메리트입니다. 기관은 정보가 빠르고 개인은 기관에 비해 정보가 느릴 수밖에 없는 구조입니다. 부동산은 모두에게 동등한 정보가 주워지죠. 부동산 관련 기관의 경우 부동산 투자를 하지 못하도록 막히고 있습니다.

 

 

5. 무릎에 사서 어깨에 파는 게 가능하다

부동산은 당연히 안 팔고 장기 보유하는 게 가장 이상적입니다. 하지만 급하게 돈이 필요하거나 좀 더 좋은 상급지로 이사하기 위해 팔아야 할 수도 있습니다.

 

만약 팔아야 한다면 시기를 불문하고 팔릴 수 있는 물건, 즉 무릎에 사서 어깨에서 팔 수 있는 물건을 갖고 있으면 됩니다. 많은 분들이 오해하는 것이 무릎에 사서 어깨에 파는 행위에서 '어깨'는 올라갈 때 어깨라고 생각한다는 것입니다. 사실 여기서 '어깨'는 머리까지 도달한 후 내려오는 어깨를 의미합니다.

 

부동산 시장에 하락장이 오면 아무도 물건을 사려고 하지 않을 것입니다. 하지만 하락장에도 부동산 사장님한테 서로 팔라고 전화 오는 물건들이 있습니다. 바로 해당 도시 해당 구에서 선호되는 입지의 아파트들이죠. 우리가 추구해야 될 것은 이러한 아파트들을 하나하나 모으는 것입니다.

 

주식은 하락장이 오면 팔리지 않습니다. 더 떨어질 수도 있고 주식은 없어도 사는데 지장이 없거든요. 부동산도 똑같지 않냐고요? 아니에요. 그 시기에 반드시 이사를 해야만 하는 사람들이 있습니다. 아이들 교육, 직주근접 등의 이유로 말이죠. 또한 부동산은 사람의 욕망으로 가격이 결정됩니다. 끝없이 가격이 떨어질 것만 같아도 해당 도시에서 입지 좋은 곳은 원하는 가격선까지 집값이 떨어지면 매수하고자 하는 사람들이 분명히 생깁니다. 빌라에선 아파트로, 아파트 내에선 소형에서 대형으로. 좀 더 안 좋은 곳보다 좀 더 좋은 곳에서 거주하고 싶고 아이들을 키우고 싶은 인간의 본성 때문이죠.

 

 

6. 예측이 가능하다

주식은 시장 상황이 전체적으로 움직이는 경향이 있습니다. 특히 금리에 영향을 많이 받는데 금리는 예측하기가 쉽지 않습니다. 반대로 부동산은 금리보다 공급에 가장 큰 영향을 받습니다. 물론 공급은 수년 전부터 예측이 가능한 부분이고요.

 

역사적으로 부동산 시장은 도시마다 상승장과 하락장 시기가 달랐습니다. 그 이유는 아파트 공급물량이 지역마다 편차가 있기 때문이었습니다. 이것을 이용하면 공급에 대한 탄탄한 이해를 바탕으로 항상 투자할 곳을 찾을 수 있습니다. 광역시별로 과거 상승장과 하락장 기간을 짧게 살펴보겠습니다.

• 서울은 2005년부터 2008년 2 사분기까지 부동산 가격이 급등을 했고, 2008년 3 사분기부터 2009년 1 사분기까지 조정장을 겪습니다. 2009년 2 사분기부터 3 사분기까지 약간의 상승을 거치다가 4 사분기부터 본격적인 하락장이 시작됐습니다. 하락장의 긴 겨울은 2013년 2 사분기까지 이어지다가 가격이 서서히 꿈틀대더니 2015년부터 1 사분기부터 다시 한 번 폭등장이 시작됐습니다.
  
  
• 부산은 서울과 반대로 2009년 1 사분기부터 본격적으로 상승하기 시작했습니다. 특히 2010년은 유례없는 폭등장을 발생했고 유주택자와 무주택자로 빈부가 나뉘었습니다. 그러다가 2012년 2 사분기부터 2014년 4 사분기까지 긴 하락장을 거칩니다. 2015년부터는 규제에 따라 등락이 반복되었습니다.
  
  
• 대구는 2009년 1 사분기까지 오랜 기간 하락장을 겪다가 2010년 4 사분기부터 폭등하기 시작했습니다. 이 상승장은 2015년 3 사분기까지 이어졌죠. 무려 5년여간 폭등장을 경험한 것입니다. 2015년 4 사분기부터는 대구 내의 부동산 열기가 식어가면서 하락장 및 조정장이 시작되었습니다.
  
  
• 울산은 2009년 3 사분기부터 2012년 3 사분기까지 상승장을 겪었습니다.

 

이처럼 좋은 입지를 분별해낼 수 있는 능력을 가졌다는 가정 하에 지역별 공급물량을 미리 파악한 투자자라면 각 지역을 옮겨가며 수익을 거둘 수 있었습니다. 도시마다 시장이 다르게 움직이기 때문에 한 번 기회를 놓쳤다고 해도 다른 곳에서 기회를 찾을 수 있습니다.

 

 

7. 시간에 구애받지 않는다

오전 8시 50분부터 회사 화장실은 북새통이 됩니다. 그 이유는 9시부터 주식장이 열리기 때문인데요. 주식에 열정적인 사람들이 화장실 칸칸마다 자리하고 있기 때문이지요. 주식장이 열려있는 시간 때면 아무 일도 손에 잡히지 않습니다. 그 원인 중 한 가지는 어플로 주식의 등락을 쉽게 파악할 수 있는 주식의 장점 때문이기도 한데요.

 

주식은 종목에 따라 다르지만 순간적으로 대응해야 되는 경우가 종종 생깁니다. 전날 주식 장이 마감된 후 내 주식에 악영향을 끼치는 기사가 뜬다면 다음 날 8시 50분부터 비상인 것입니다. 만약 해당 시간에 회의라도 잡혀있다면 어떨까요? 분명히 회사를 원망하거나 그 시간에 회의를 잡은 상사를 원망할 것임에 틀림없습니다.

 

반면에 부동산은 단점일 수 있지만 가격 등락을 시시때때로 확인할 수 없기 때문에 정신적인 스트레스가 주식에 비해 적습니다. 특정한 기사가 났다고 하더라도 아무 생각 없이 부동산을 보유하거나 매도하려는 사람들이 그 안에 존재하기 때문에 가격을 조금 더 낮추면 매도할 수 있습니다. 반대로 규제가 해제된 당일에 아직 호재 소식을 듣지 못한 주인들의 좋은 물건을 싸게 매수할 수 있는 기회가 늘 존재합니다. 

 

 

8. 장기투자가 가능하다

부동산의 장점이자 단점은 주식에 비해 환금성이 나쁘다는 것입니다. 부동산은 매매하는 순간 최소 2년을 보유해야만 합니다. 그래야 비과세던 일반과세던 비교적 적은 양도소득세로 매도가 가능하기 때문이죠. 그 2년 동안은 가격이 떨어지던 오르던 내 돈이 아니라 사이버머니라고 생각하시면 편합니다. 매수하자마자 떨어진다고 하더라도 2년 뒤 가격은 아무도 예측할 수 없습니다. 가격 예측은 공급 예측하는 것과 별개입니다. 만약 2년을 보유했는데 가격이 하락했다면 좀 더 보유하면 됩니다. 단, 입지 좋은 물건이라는 기본 베이스가 깔려있어야겠죠.

 

반면 주식은 장기투자를 생각하고 샀을지언정 가격의 등락을 어플을 통해 시시때때로 확인할 수 있다는 장점(?)때문에 장기투자가 불가능해지기도 합니다. 가격이 매수한 가격보다 떨어지면 아무리 정신력이 강한 사람이라도 멘털이 온전하기 힘들기 때문입니다. 경험상 주위에서 장기투자를 하겠다고 들어갔지만 가격 하락으로 인해 비자발적 무기한 장기투자와 물타기로 자기 위안을 하는 경우를 주위에서 본 적이 있습니다.

 

 

 

지금까지 부동산이 주식보다 좋은 이유에 대해서 살펴보았습니다. 물론 주식도 누군가에겐 좋은 재테크 수단임에 틀림없습니다. 워런 버핏의 신념, 투자를 할 땐 잃지 않는 것이 가장 중요하다. 역사적으로 보았을 때 그 투자는 주식보다 부동산에 더 가깝지 않을까 생각됩니다.