경매 전세권 인수, 소멸 여부

전세를 들어갈 때 일반적으로 전세권을 설정하지는 않습니다. 전입신고와 확정일자로 대체가 가능하기 때문이죠. 하지만 전세사기가 급증하며 전세권까지 설정하는 경우가 늘어나고 있는데요. 경매에서 전세권 인수 및 소멸 여부를 알아보겠습니다.

 

섬네일

 

전세권이란?

부동산 소유주에게 일정 금액의 보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려 사용하는 임대차 계약을 전세라고 하는데요. 전세권은 임대차 계약에서 전세를 건물등기부등본에 등록하는 것을 말합니다. 전세권은 임대인과 임차인 간에 계약을 하고 등기를 갖추어야만 성립을 합니다.

 

전세권 특징

1. 전세권자는 임대인의 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대가 가능합니다.
2. 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정판결 없이 임의경매 진행이 가능합니다.
3. 전세권은 물권이기 때문에 채권인 임차권보다 더 강력한 힘을 갖습니다.

 

전세권 경매신청 절차

전세권을 설정하지 않고, 전입신고와 확정일자만 받아도 효력은 비슷하지만 전세 만기 시 보증금을 받지 못할 경우 경매 진행 절차에서 약간의 차이를 보입니다.

 

전세권을 설정하지 않은 상태에서 보증금을 돌려받지 못한 경우 경매 절차는 다음과 같습니다.

1. 임차인의 임차권 등기
2. 임대차 보증금 반환 소송 제기
3. 법원 확정판결
4. 법원 경매 진행

총 4단계를 거치게 되는데 경매 진행 후 낙찰까지도 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 그동안 목돈이 묶이게 되며 추가적인 정신적 스트레스는 덤입니다.

 

하지만 전세권 설정 시 경매신청 절차가 간소화되는데요. 전세권을 설정한 상태에서 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원의 확정판결 없이도 전세권 임의경매 진행이 가능하기 때문에 시간을 많이 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

 

경매 전세권 말소기준 권리

부동산 경매 전세권 인수, 경매 전세권 소멸 여부가 궁금하실 텐데요. 경매에서 전세권은 상황에 따라 말소기준 권리가 되기도 하고 되지 않기도 합니다.

• 전세권자가 배당요구(또는 경매 신청)를 했을 경우 전세권은 선순위일 경우 말소기준 권리가 됩니다.
• 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우 선순위라 할지라도 말소기준 권리가 되지 않습니다.

 

경매에서 전세권이 소멸되는 경우는 다음과 같습니다. 경매 전세권 순위에 따라서도 달라지지만 예외의 경우도 존재합니다.

1. 후순위 전세권
2. 선순위 전세권자가 경매 신청을 한 경우
3. 선순위 전세권자가 배당 요구를 한 경우

후순위 전세권은 말소기준 권리보다 늦은 권리라는 의미로 경매 낙찰 시 소멸되는 권리입니다.

 

여기서 주의할 점은 선순위 전세권자가 경매 신청 또는 배당 요구를 한 경우, 해당 전세권자가 경매 낙찰가가 낮아 임차보증금을 모두 받아가지 못했을 때 나머지 금액은 낙찰자가 인수해야 된다는 것입니다. 낙찰자 인수 금액을 생각하지 않고 낙찰가를 산정했다면 큰 손해를 입을 수 있으니 주의할 필요가 있습니다.

 

예를 들면 경매에서 전세권, 압류가 같이 있을 때 전세권이 1순위고 가압류가 2순위일 때 전세권자가 경매 신청 또는 배당 요구를 했다면 전세권이 말소기준 권리가 되는 것이고, 배당 요구를 하지 않았다면 가압류가 말소기준 권리가 되는 것입니다.

 

말소기준권리 뜻, 종류 알아보기

 

경매 전세권 대항력

경매 전세권 대항력 여부는 말소기준 권리 이전이냐 이후냐에 따라 달라질 것입니다.

 

대항력 있는 임차인(+대항력 존속 요건)

 

경매를 할 때 전세권 권리분석에 대해서 알아보았습니다. 전세권은 상황에 따라 말소기준 권리가 되기도 하고 안되기도 하며, 소멸될 수도 있기 때문에 정확히 이해하셔야만 합니다.